Introdução
Joyce Marini:
Olá, queridos alunos, sejam todos muito bem-vindos ao nosso canal. Hoje nós vamos entrevistar a Dra. Darlene Braga. Ela é advogada, secretária municipal de Fortaleza, também é mestre e doutora em direito constitucional e relações privadas pela Universidade de Fortaleza, a UNIFOR. É professora da graduação em direito e do mestrado profissional em direito e gestão de conflitos, ambos pela UNIFOR. Professora de vários cursos de especialização no Brasil. Conferencista e autora de várias obras jurídicas.
Na OAB Ceará já presidi, A comissão de direito imobiliário, de exame de ordem, e de mediação.Além de ter sido conselheira estadual e membro de comissão no conselho federal da OAB.E também já atuou assessorando diversos cartórios no estado do Ceará.
Dra Darlene Braga, muito obrigada por ter aceitado nosso convite. É uma Felicidade imensa revê-la em seja muito bem-vinda aqui ao nosso canal.
Bem, Joyce, eu que agradeço o convite. É muito bom estar lhe revendo nessa ocasião. A pandemia tem feito essas coisas, né? É aproximado as pessoas, né? Esses novos métodos que vêm nos auxiliando na docência, eles têm trazido boas surpresas, né? Então, é muito bom lhe ver.
A gente já, nós já compartilhamos alguns projeto na área educacional aqui no Estado do Ceará e pra mim é uma grande satisfação estar com você aqui no seu canal.
Leia a entrevista:
Joyce Marini:
Muito obrigada, Dra. Darlene. A gente tem um carinho enorme pela senhora.
O tema de hoje é: A importância do direito imobiliário para o desenvolvimento do país.
Bem, até pouco tempo, esse ramo do direito não era tão conhecido, tão difundido. Nós gostaríamos de saber, doutora Darlene, o que foi o gatilho que fez, por assim dizer, o direito imobiliário ficar assim mais em destaque?
Darlene Braga:
Bem, Joyce, eu considero que a Constituição federal de 1988, ao estabelecer no artigo 236, o ingresso nas serventias notariais e registrais por meio de concurso público de provas e títulos, e exigir também a qualificação de bacharel em direito para o exercício dessas atividades. Elas deram todo esse impulso, né? Porque na medida que os cartórios, eles se se aperfeiçoam, na medida que os cartórios, eles passam a exercer as suas atividades com mais técnica, eles acabam a impulsionar todo o mercado, porque quem leva a demanda de serviço para o cartório acaba também tendo que se especializar.
Então, foi o que aconteceu. Os cartórios, a partir de então, passaram a contratar advogados, bacharéis em direitos e, consequentemente, as construtoras e as imobiliárias.
E quando eu tenho mais gente trabalhando na área, acaba que eu tenho uma necessidade de qualificação constante dessas pessoas, o que fez surgir também uma grande busca pela qualificação em cursos, pós-graduações.E quando eu tenho mais professores também nessa área, eu acabo tendo mais obras editadas nessa área também. Então é uma cadeia contínua de crescimento, né?
Então hoje nós temos realmente essa disciplina. E ainda hoje, em muitos lugares, o direito imobiliário não é cadeira obrigatória nos cursos de direito. Na Universidade de Fortaleza, já é há muitos anos, né?
Então percebe-se essa grande importância e a intercessão do direito imobiliário, com quase todos os ramos do direito e a necessidade desse conhecimento dessa área jurídica para a todas as profissões jurídicas e até mesmo para o cidadão comum, né? Porque qual é o brasileiro que não tem o sonho da casa própria? Então eu digo muito pros meus alunos, Joyce, que eles têm que ter interesse em estudar, nem que seja para economizar o parecer jurídico na hora da compra e venda para utilizar para o próprio consumo, né?
Joyce Marini:
É verdade, bem observado.
Eu me recordo que em 2007 eu tive essa felicidade de cursar a disciplina de direito imobiliário, né na UNIFOR. E realmente, ao conversar com outros colegas de outros estados, é não era uma disciplina tão evidente em outras instituições, né? Então me considero assim muito privilegiada de ter conhecido esse ramo do direito, que para alguns, eles só tiveram assim, digamos, uma tangencial ali no direito das coisas, né? Na parte de direito civil.Então realmente é fascinante essa disciplina. Eu gostei demais.E muito obrigado, doutora Darlen, por nos pontuar, esses detalhes
E aqueles que estão nos assistindo que desejam, de repente, se focar neste ramo, que tipo de área, que aspectos de atuação nós poderíamos pontuar que exista para quem gostaria de trabalhar com o direito imobiliário?
Darlene Braga:
Bem, então, assim o advogado que vai atuar com direito imobiliário, ele vai ter uma gama de causas, né? Todas as causas que envolverem imóveis, ele poderá lá estar inserido. Então, desde as parcerias com os advogados de outras áreas, na área de família, ,na área de sucessões, área empresarial, importantíssimo, né?
Eu costumo dizer que o advogado, especialista em direito empresarial, mas que não souber do direito imobiliário, é aquela história do ganhar e não levar. De repente, ele participa de um processo de uma empresa, de uma cisão, de uma incorporação, de uma extinção de uma empresa; e ao final, às vezes, eu já peguei muito caso de chegar a 10 anos depois, e o sócio, sequer saber quais medidas teriam que tomar e com aquele patrimônio ainda no nome da pessoa jurídica, quando a pessoa jurídica não quebra e a pessoa tem um maior dissabor, às vezes de perder aquele patrimônio que seria seu, de uma saída da sociedade.
Então, é desde os mais diversos ramos, né? Da advocacia? A ser assessor de uma imobiliária, a ser assessor de cartório, a ser assessor de construtora do jurídicos, né? Nos bancos, todos os bancos conseguem financiamentos imobiliários e precisam dessa assessoria especializada.
Agora há pouco, né? Ficou decidido que a contratação de advogado especialista, ele não precisa nem de licitação para os órgãos públicos, né?
Então também tem essa área de atuação para, conjuntamente ao poder público. É nos programas, por exemplo, de regularização fundiária, né? Que já são uma realidade no nosso país, nos programas habitacionais. Então, assim, gente, a demanda é enorme.
Então às vezes a pessoa não sabe a área de atuação por desconhecer o ramo do direito, né? E quero até aproveitar? E dizer que aos interessados é assim. Eu também tenho um canal, que é o Darlene Braga, e nesse momento ele está recheado de conteúdo, porque no mínimo, eu leciono segundas e quartas, então toda semana tem no mínimo, 4 aulas novas toda semana. E até repetidas, porque eu dou um horário, outro horário, então quem quiser estudar está disponível, Darlene Braga, e tem um montão de assuntos para vocês desfrutarem.
Joyce Marini:
Excelente essa dica, doutora Darlene. Inclusive nós vamos colocar aqui na descrição desse vídeo o acesso ao seu canal, que fica bem fácil para os acadêmicos já fazerem esse link, né?
E certamente desbravar mais esse ramo do direito que tem que ser mais divulgado, mais difundido. Porque tem muitos nichos aí a desenvolver.
Gostaríamos também de saber quais são, assim, as principais inovações jurídicas desta área do direito imobiliário.
Darlene Braga:
Bem, recentemente nós tivemos vários institutos do direito civil incorporados ao nosso ordenamento jurídico, como o direito de Laje, que eu tenho até minhas críticas com relação a isso. Daria um ótimo debate em um outro momento. A questão do condomínio urbano simples, do condomínio de lotes, a multipropriedade, né?
Eu costumo dizer que o direito, ele, ele segue o fato social, né? Então, no nosso país, um país de turismo, a gente já tinha a prática da propriedade compartilhada, introduzida pelo ramo do turismo, né? Por uma portaria do Ministério do Turismo, que foi regulamentada agora por um reclame é empresarial, né? Nosso tema hoje é o desenvolvimento econômico, partindo da influência do direito imobiliário. Então a multipropriedade, é um bom exemplo disso, né?
Assim como vários outros que foram incorporados como, não é tão recente, é, mas também é novo, partindo do pressuposto que o nosso sistema registral, ele remonta a 1973, então a alienação fiduciária de bem imóvel, acaba sendo um instituto relativamente novo dentro desse contexto, né? E foi exatamente uma necessidade das pessoas que tinham crédito imobiliário, né? Com bens, imóveis, dados em garantia real, onde precisava de uma garantia, onde a retomada do bem ela fosse mais rápida, mais célere, e assim surgiu a alienação fiduciária de bem imóvel, onde a retomada do bem, o procedimento se faz todo dentro dos cartórios de registro de imóveis, né? Sem precisar ir pra justiça e se precisar ir pra justiça com desocupação, com ordem liminar, então isso é muito bom para o crédito. Quanto mais rápido o dinheiro volta para quem financia o imóvel, né? Então, alguém não pagou o financiamento, esse dinheiro, quando retorna para o mercado financeiro, ele tende a ter, o mercado financeiro a ter juros mais baixos, porque a garantia é mais forte. Então a alienação fiduciária, ela veio substituir a penhora por uma necessidade também do mercado, né? De desenvolvimento econômico, sem sombra de dúvidas.
Joyce Marini:
Muito interessante mesmo, né?
E em relação à compra ou aquisição de um imóvel que esteja em construção, né? O nós poderíamos dizer assim como as principais garantias para o comprador, né? Que tipo de cuidados deve se ter para evitar riscos, né?
Se a senhora puder também nos esclarecer esses aspectos.
Darlene Braga:
Bem Joyce, muito boa essa pergunta. Porque hoje, quem é que compra um imóvel à vista? Dificilmente, né? Então, a maioria das pessoas, elas buscam financiamento. E, obviamente, elas buscam valores mais atrativos e a compra do imóvel na planta, ela é uma alternativa boa para quem vende e para quem compra, né?
Para quem vende, por quê? Porque ele não desembolsou todo o dinheiro da construção. Imagina se nós tivéssemos hoje construtores que só construíssem com recursos próprios, Nós teríamos bem menos construtores do mercado imobiliário, seria bem menor o que seria ruim para todo mundo, porque a empregar menos gente, é menos material de construção sendo consumido. Então, em em rápidas palavras, a gente veria um impacto. Veria realmente um grande impacto na economia. A questão dos tributos que são recolhidos, a construção civil, que são enormes, então o próprio poder público, orçamento público ira sentir isso.
Então a alternativa de construir e vender em construção, ela reduz o valor do imóvel, para quem compra uma vantagem. A pessoa tem como se programar. Ai eu vou, vou casar daqui a 5 anos, começa a pagar o imóvel, mas é necessário uma garantia, né?
Então a nossa legislação, ela criou a figura, o instituto da incorporação imobiliária, que é um processo que mais ou menos dá a lisura daquela empresa.
A incorporação imobiliária. Joyce, no entanto, não garante a entrega do bem, né? Então eu costumo dizer que, além da documentação, a pessoa precisa pesquisar o histórico daquela empresa.
Então, comprar um imóvel na planta é um risco. Então não é 100% certeza, segurança. Mas, comprar um imóvel na planta sem incorporação ainda é mais arriscado. Porque quando eu estou incorporação, pelo menos, eu tenho a certeza que eu tive um projeto aprovado pela prefeitura do município, onde aquela obra está sendo realizada, o que garante uma série de de fiscalizações feitas pelo poder público, tamanho, altura da unidade comportada, naquele tamanho de terreno. São normas técnicas que são vistas pela autoridade que autoriza que dá o alvará de construção.
Quando eu tenho um alvará de construção, eu tenho um engenheiro que é responsável pela obra. Isso já é uma grande garantia. Eu tenho as certidões de idoneidade da empresa, né? Várias certidões que são necessárias e apresentadas. Então, como eu disse, é um mínimo de segurança, então, o que for, comprar um imóvel na planta tem que pelo menos analisar se há o registro da incorporação imobiliária. Esse registro pressupõem uma série de documentos.
O que não significa dizer que se eu comprar um imóvel pronto, construído, concluído, que eu precise desse registro, então que fique bem claro o registro da incorporação é para um imóvel adquirido em construção, para que eu possa registrar a minha aquisição e ficar seguro, inclusive no curso da obra, se a empresa tiver algum problema, de saúde financeira e, sei lá, vier a quebrar, falando bem no termo popular. Eu tenho pelo menos a fração ideal daquele terreno reservado no meu nome comprador, tá certo?
Então, se eu comprar um apartamento concluído, não há necessidade de eu ir atrás de incorporação. Já passou essa fase. Se eu comprar um apartamento concluído, pronto, construído, o que eu vou ver na matrícula? Ao contrário, é a notícia da construção, é a averbação da construção do prédio, que igualmente exige outros documentos. Nesse caso, essa construção elas já exigem que o prédio esteja regularizado nos órgãos públicos, né? Então a questão tributária está regularizada e significa que aquele alvará de construção eu construir conforme o alvará. E por isso o município me autorizou, então fazer a publicidade daquela construção na matrícula,
Então, para finalizar, o papel dos Registradores é um papel de parceria com o poder público, porque a atividade, ela é uma atividade pública exercida por um privado, mas que ele está ali sim, representando o poder público em todos os seus atos.
Então, é a oportunidade que o estado tem por meio dos Registradores, de analisar a lisura de todo este processo, né? E de conceder segurança jurídica às partes que procurarem esses serviços.
Joyce Marini:
Excelente doutora, Darlene.
Realmente é uma temática de suma importância, até porque aqui no Brasil nós costumamos muito ouvir essa expressão do sonho da casa própria, né? Como sendo realmente uma coisa surreal, né? Um sonho.
Então, quantas pessoas investiram tanto em uma aquisição e, ao final, acabaram tendo uma grande frustração, exatamente por não fazer toda essa busca, essa averiguação tão importante, que a senhora acabou de destacar.
Darlene Braga:
Eu digo até que o sonho às vezes vira um pesadelo, né?
Joyce Marini:
Exatamente. E o quão importante, o que a gente costuma também dizer da atuação preventiva do direito, né? Fazer uma consultoria com um profissional especializado, ou seja, já te poupa uma série de frustrações jurídicas.
Darlene Braga:
É, eu até digo, que às vezes o barato sai caro, né? Então, não custa nada fazer uma consulta.
Vamos extrapolar o valor da consulta em dias de hoje, né? Então, em agosto de 2020, vamos extrapolar aqui um valor de uma consulta 1000 BRL de consulta. Em um imóvel de um milhão. Então, será que não vale a pena? Extrapolando, né, gente? Porque as consultas normalmente não são nesse valor.
Normalmente, esse valor aí tem gente que cobra para fazer um parecer, né? Mil, dou mil reais. A gente diz a preços de hoje, né que esse vídeo vai ficar aí por um grande tempo?
(…) Vou dar um exemplo, eu estou atualmente, eu estou impedida de advogar em razão do meu cargo na prefeitura municipal de Fortaleza, né? Então eu estou licenciada, temporariamente da OAB, mas quando eu advogava, uma certa vez, eu só advogava com consulta agendada e paga.
Certa vez a minha secretária me passou uma mensagem de um cliente, a doutora, ele quer falar com a senhora porque ele não quer pagar a consulta, porque ele diz que é só uma conversa. E aí eu fui conversar com ele no WhatsApp, né? E aí ele disse, mas doutora, eu vou pagar para lhe conhecer.
Aí eu disse, não pra me conhecer, você põe meu nome no Google e aí você vai ver tudo da minha vida, você vai ver meu currículo Lattes, você vai ver minhas redes sociais, você vai saber minha família, você vai saber até que eu tenho um cachorro, e aí você me conhece.
Você vai pagar pela minha hora técnica, no meu local de trabalho, que é o meu escritório.
Então assim, a advocacia também precisa ser mais unida nesse ponto é, existe essa cultura, porque tem quem não cobre, né?
Então, o que eu sempre fiz, aí já fica aí para os advogados de início de carreira, eu cobro a consulta e se a pessoa fechar o contrato, a gente desconta o valor da consulta já no contrato, porque aí você já está sendo contratado, já é o que o seu cliente, né?
Outra coisa que eu dizia, o cliente que não quer pagar a consulta, ele não vai fechar um contrato com você, então é melhor nem atender.
Se ele não quer te pagar a consulta, então ele não vai te pagar os seus honorários, bem, né?
E aí eu uso aqui a categoria dos médicos como um bom exemplo, um bom parâmetro. Alguém vai para o médico se não tiver um plano de saúde, ou se não pagar a consulta particular. Vai com o sistema público, que também está sendo pago de alguma forma, o médico, mas não está lá de graça, né? Então é um elogio que eu faço, e é também um exemplo que a gente pode usar na advocacia, a gente precisa fortalecer a advocacia sim, em todas as áreas, não só no direito imobiliário. Assim, a gente pode evitar, sim, conflitos.
A tendência atual é a gente tirar do judiciário, demandas que podem ser resolvida entre as partes, né? A soluções extrajudiciais de conflitos estão aí, firme e forte e fortalecidas pelo CPC, né? E o direito imobiliário, ele é bem inovador nisso, tem muitos procedimentos administrativos, né? Exemplo aí do usucapião extrajudicial, que também é uma novidade, né? Dentro do nosso ordenamento jurídico. Esse processo de execução da alienação fiduciária, os inventários administrativos, os divórcios com as partilhas administrativas, é as atas notariais.
Então, enfim, nós temos uma gama de possibilidades de evitar o judiciário e evitar a demora e o custo, que é de uma ação judicial, né? E para o advogado, o advogado não tem que ter medo disso. Ele precisa valorizar o seu trabalho extrajudicial.
Joyce Marini:
Exatamente muito bem pontuado aqui, porque nós temos muitos alunos aí que estão nesse trâmite aí do do curso, mas que certamente vão ter que começar suas carreiras e essas suas dicas, dra. Darlene, são super valiosas mesmo.
E falando aqui na reta final mesmo, da nossa entrevista, falando um pouquinho assim, entrelaçando essa temática da pandemia com o direito imobiliário. Assim, qual tem sido a tua percepção assim de algumas coisas que que mudaram, que são desafios, o que que a senhora tem observado?
Darlene Braga:
Bem, eu acho que o direito evoluiu 10 anos em poucos meses ou até mais.
Então, a exemplo de outras áreas, né? Do direito à questão das audiências feitas online com todos os seus problemas, mas também com suas vantagens.
Eu gosto muito de ver o lado positivo, sabe como a gente está aqui hoje, trocando ideias, e debatendo e levando informação, que talvez a gente não teria feito se não fosse numa época como essa, não é verdade?
São ferramentas, hoje mesmo eu estava pensando com os meus alunos, será que quando acabar o isolamento a gente não vai ter a opção de matrícula, que não é EAD, é aula síncrona, é aula no horário da aula, só que distante, então, por exemplo, eu tenho alunos que são de outros estados, de outros municípios que estão nos seus locais natais, nas suas cidades natais, assistindo a aula online, então, obviamente, nós teremos um novo mercado, né? A gente tem um mercado que não aguenta mais.
Eu estou morrendo de saudades dos meus alunos, mas eu confesso que esta metodologia é uma metodologia que veio para ficar.E dentro do direito imobiliário, os cartórios passaram a prestar uma série de serviços online. Isso veio pra ficar, quem é que não gosta de estar na sua casa, pedir um serviço e receber, então assim sobra mais tempo pra gente ter qualidade de vida, né?
Então, muitos órgãos públicos também começaram a prestar serviços remotos. Isso vai retroagir, não vai retroagir, isso vai se intensificar. Isso vai melhorar. Isso é bom para a gente. Óbvio, porque eu sempre digo que a modernidade, ela não pode atrapalhar a segurança jurídica, né? Então nós temos tecnologia suficiente para isso e nós vamos evoluir. Óbvio que nós estamos num momento em que as pessoas foram surpreendidas e tiveram que se adaptar, mas nós vamos nos aperfeiçoar. Isso vai ficar melhor ainda.
Quer dizer, hoje eu estou no meu, num ambiente, eu tenho que escolher um ambiente que tenha uma boa internet para que a gente pudesse falar, mas em breve, essa internet boa vai estar em todos os lugares, então a gente é tão engraçado.
Às vezes a gente está no local que é a internet, é ruim. Eu participei de uma banca semana passada 2 bancas de mestrado e aí na primeira eu estava chegando no local, ligando o computador e falando com o pessoal no WhatsApp dizendo, gente, tô entrando, tô ligando, tô chegando. E aí o pessoal dizendo como é engraçado. E nesse dia eu estava numa reunião, numa reunião profissional, fim de expediente, numa reunião da academia também é profissional, né, gente? Em uma outra atividade profissional onde a internet era ruim e aí eu estava próximo a minha casa, eu vou logo para casa porque em casa a minha internet é boa para participar da banca. Aí um coordenador do meu curso disse, olha que coisa engraçada, hoje a gente vai para casa para trabalhar, né verdade?
Então assim, eu sou uma grande otimista. Eu sou uma pessoa que tem muita fé nas pessoas e na vida.
E acho que tudo o que acontece a gente precisa ver o lado bom e aproveitar isso, sabe?
A gente tem sempre tirar o melhor proveito das coisas. Aquela história de fazer do limão a limonada, pegar as pedras e construir o castelo. É bem isso aí que eu penso.
Fechamento
Joyce Marini:
Excelente, é isso mesmo, eu que convive com a com a doutora por um período. É exatamente isso que sempre a senhora passou pra gente mesmo, esse otimismo, essa perspectiva, né? Pra frente, né? Vamos fazer coisas, vamos construir, vamos edificar.
Então, realmente lhe agradeço muito, né? Tanto eu quanto o meu esposo, Bruno, a gente agradece muito pela senhora ter aceitado aqui o convite de estar conosco no canal e queria também pontuar, Doutora Darlene, que além da minha admiração pela profissional excepcional que a senhora é, o que eu vejo assim em alta destaque é a tua humildade, o seu jeito acessível de ser, a sua forma angelical, assim, de de estar com as pessoas, de recepcionar, de tratar todo mundo por igual.
Eu acredito que isso te enobrece muito mais, ainda do seu currículo, é uma coisa que, particularmente, me chama muita atenção.E é um exemplo para os nossos outros colegas, né? Que às vezes eles atingem um certo patamar de destaque e não podem utilizar isso como um instrumento para querer rebaixar alguém, humilhar, né? Não tratar o próximo com alguém menor, né?
Muito obrigada mesmo, doutora Darlene, por tudo.
Darlene Braga:
Que linda, até emocionada com essas palavras. Mas eu acho que nessa pandemia ficou bem evidente o quanto a gente precisa uns dos outros, né?
O que seria de nós em casa, sem poder ir para nenhum lugar se não fosse os entregadores, né? Se não fossem as pessoas mais humildes que estão lá no hospital limpando o chão, como é que o médico ia trabalhar, né?
Então, é bem isso mesmo. Eu acho que a gente veio aqui nesse mundo, foi pra servir e pra pegar os nossos dotes, os nossos dons que são que nos são dados de graça e distribuir, né?
Então eu quero realmente ser sempre esse instrumento aí,de ser ponte para as pessoas e que bom que você tem essa percepção, Joyce, já fico muito feliz, muito obrigada mais uma vez pelo convite. E conte sempre comigo, você sabe que quem passa pela minha vida não sai mais de perto de mim, nem que seja de longe.
Joyce Marini:
É verdade, a senhora realmente é uma pessoa assim, inesquecível.
Muito obrigada por tudo. Tudo de bom aí nos seus projetos em Fortaleza, um forte abraço para os meus ex-professores também ai da UNIFOR para os nossos colegas da área jurídica. Saudade é um forte abraço para todos vocês.
Darlene Braga
Obrigada a todos que nos assistiram.
Joyce Marini:
Tchau, tchau
