Também denominados de “contrato de segurança”, os contratos preliminares buscam assegurar a efetiva realização de um negócio que, por algum motivo, não pode ser concluído naquele determinado momento. Tais contratos têm por objeto a celebração de um contrato definitivo. 1
Não é difícil imaginar situações de grande utilidade do contrato preliminar: o compromisso de compra e venda imobiliária, por exemplo, é exemplo clássico de contrato preliminar que garante às partes o cumprimento da obrigação pretendida (transferência definitiva da propriedade), mas que por algum motivo não pode ser concluída naquele prematuro momento – necessidade de apresentação de documentos complementares, realização de auditoria imobiliária e/ou pagamento integral do preço, exemplificativamente. 2
O Código Civil de 2002 3 tratou da matéria entre os artigos 462 e 466, conceituando o contrato preliminar como aquele que “exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado”, assim, exige-se, portanto, consenso (i) quanto à realização de um contrato futuro, e, (ii) quanto aos elementos essenciais que devem compor esse contrato futuro. A lei não exigiu a mesma forma do contrato futuro, ou seja, mesmo que este exija a formalização por escritura pública, o contrato preliminar poderá ser celebrado por meio de instrumento particular.
A possibilidade de arrependimento, ou seja, de não cumprimento do contrato definitivo deve ser expressamente pactuada (art. 463) 4 , entretanto, na ausência dessa previsão, o contrato definitivo deverá ser cumprido pela parte obrigada, sob pena de supressão judicial da vontade da parte inadimplente (art. 464). 5 Na impossibilidade de supressão judicial da vontade e descumprimento pela parte obrigada, o caso se resolve por meio do pagamento de perdas e danos à parte inocente (art. 465). 6
Apesar da regulamentação dos contratos preliminares ter ocorrido apenas no Código Civil de 2002, essa contratação já era amplamente utilizada anteriormente, sendo paradigmático o caso que envolve o embate entre a Rede Disco e o Pão de Açúcar 7 (“caso Rede Disco”), decidido pelo Supremo Tribunal Federal em 1979, que analisou a natureza jurídica de um acordo comercial celebrado que previa a compra e venda de ações dos acionistas da Rede Disco ao Pão de Açúcar. 8
No caso Rede Disco, o contrato denominado “Contrato Preliminar para a Compra e Venda de Ações” além de determinar a compra de 97% das ações, previa um prazo para que as partes pudessem levantar informações e determinar o preço de locação de imóveis de propriedade dos acionistas da Rede Disco, que serviam para desenvolvimento das suas atividades. Por não chegarem ao consenso quanto ao valor do aluguel e em razão da redação extremamente aberta da referida cláusula, o negócio foi considerado mera tratativa preliminar e não contrato preliminar, inviabilizando a pretendida adjudicação compulsória ajuizada pela Pão de Açúcar. 9
A decisão proferida pelo Ministro Moreira Alves no caso Rede Disco é importante porque além de analisar de maneira aprofundada o tema (contratos preliminares), também acaba norteando o cuidado na elaboração destas minutas contratuais, evitando a utilização de cláusulas abertas e/ou critérios subjetivos que não possam ser supridos pela intervenção judicial (questão atualmente regulada pelo art. 462 do Código Civil).
No meio empresarial a utilização de contratos preliminares é ampla, os conhecidos “memorandos de entendimentos” que precedem complexas operações societárias, ou a compra e venda de ativos que dependem de diligências prévias para avaliação de risco, são típicos exemplos em que sua utilização é muito útil para segurança das partes com relação à conclusão do contrato definitivo, ao mesmo tempo em que permitem que tenham tempo para levantamento das informações necessárias à conclusão do negócio.
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Referências
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1. Gonçalves, Carlos Roberto. “Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais”. Vol. 3. 9ª. Ed. – São Paulo: Saraiva, 2012. p. 163.
2. Gonçalves, Carlos Roberto. “Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais”. Vol. 3. 9ª. Ed. – São Paulo: Saraiva, 2012. p. 165.
3. Antes disso a matéria não era regulada pelo Código Civil, sendo que apenas o mercado imobiliário possuía regras específicas para utilização de contratos preliminares. Sobre a evolução do tema: Gonçalves, Carlos Roberto. “Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais”. Vol. 3. 9ª. Ed. – São Paulo: Saraiva, 2012. p. 165
4. Código Civil: Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.
5. Código Civil: Art. 464. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação.
6. Código Civil: Art. 465. Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos
7. Recurso Extraordinário 88.176-RJ, Rel. Min. Moreira Alves. j. 11.09.1979
8. Forgioni, Paula A. [et al.] (coords.). “Fundamentos econômicos do direito de empresa”. Curitiba: Juruá, 2019. p. 52.
9. Forgioni, Paula A. [et al.] (coords.). “Fundamentos econômicos do direito de empresa”. Curitiba: Juruá, 2019. p. 53.
