A compra e venda de um imóvel é uma operação complexa, cercada de diversas formalidades para que seja alcançado seu objetivo, que é a transferência da propriedade do imóvel para o comprador. Assim, a eficácia do contrato de compra e venda de imóveis não se dá com a sua mera assinatura, mas necessita da lavratura da escritura pública e do registro da transferência da titularidade na matrícula do imóvel para que o contrato produza efeitos e a situação do imóvel seja regularizada.
É muito comum no Brasil que as pessoas realizem compra e venda de imóveis por meio da figura do” contrato de gaveta”, que consiste na elaboração e assinatura de um instrumento de compra e venda ou de promessa de compra e venda, sem que sejam realizados os atos de lavratura da escritura e de registro. Ocorre que a mera assinatura de um contrato não transfere a propriedade do imóvel para o comprador, ainda que este tenha pagado todo o preço do imóvel, ocorrendo somente a transferência da posse do bem. Portanto, em resumo, para o direito brasileiro, o proprietário do bem é a pessoa que o registra.
A realização da venda de um imóvel somente por “contrato de gaveta” pode vir a acarretar diversos problemas para as partes da relação, pois, o comprador será mero detentor da posse do bem não poderá realizar atos de disposição, como sua alienação e oferecimento como garantia, entre outras situações, as quais envolvem, inclusive, questões sucessórias, pois, no eventual falecimento do comprador o bem imóvel não poderá ser inventariado, já que não ocorreu a transferência da propriedade, somente da posse.
Assim, após se cercar dos cuidados pré-contratuais para garantir a segurança da operação e ato contínuo à assinatura de um contrato de compra e venda elaborado de forma cuidadosa por um profissional qualificado, as partes deverão proceder às formalidades necessárias para oficializar a operação e lhe conferir eficácia. Para melhor compreender tais formalidades inicialmente é necessário saber quais são os documentos envolvidos na compra e venda de um imóvel e o que os diferencia.
Dessa forma tem-se que o Contrato de Compra e Venda é o instrumento elaborado pelas partes responsável por reger a transação e formalizar o acordo, assim, os direitos e obrigações do vendedor e do comprador serão os estabelecidos no contrato. Já a escritura pública é requisito essencial para a validade da transferência da propriedade de bem imóvel, conforme art. 108 do Código Civil[1] e consiste em documento elaborado em Tabelionato de Notas que vai oficializar a manifestação de vontade das partes. A matrícula do imóvel é o seu documento de identificação o qual fica arquivado perante o Cartório de Registro de Imóveis. Na matrícula constarão sua localização, suas dimensões, seu proprietário, além de todas as operações realizadas com o imóvel desde a sua construção.
Esclarecidas as diferenças entre os documentos citados acima, deve-se entender a ordem dos atos necessários para regularização da compra e venda. Após a assinatura do contrato é realizada a lavratura da escritura pública mediante a apresentação do contrato e dos documentos pessoais das partes e do imóvel ao tabelionato de notas. Cumpre ressaltar que a lavratura da escritura não é necessária nas situações em que a compra do imóvel for financiada por instituição financeira, nesses casos, bastará o contrato de financiamento.
Por fim, a escritura da compra e venda é remetida ao Cartório de Imóveis em que está arquivada a matrícula do bem adquirido e nela será realizado o Registro da compra e venda, a partir do qual será realizada a transferência definitiva da propriedade para o comprador. Portanto, somente com o último ato, que é o registro, o comprador se tornará o verdadeiro proprietário do imóvel.
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Referências
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1. Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. (BRASIL, Código Civil. Lei 10.406/2002. Disponível em: https://bit.ly/3GZjwGP. Acesso em: 17 de out. de 2021).
