A realização de um bom contrato de compra e venda de imóveis não se limita a cláusulas bem escritas, mas também envolve os atos anteriores à sua elaboração, com os cuidados prévios realizados pelas partes, e os atos posteriores, com a realização das formalidades necessárias para que o instrumento produza todos os seus efeitos jurídicos.
Os contratos de compra e venda de imóveis são atos muito comuns e necessários no dia-a-dia, tendo em vista que a maioria das pessoas, em algum momento da sua vida, irá se deparar com tal operação econômica. A compra de um imóvel é muitas vezes a realização de um sonho dos contratantes ou o objeto de investimentos de alto valor, razão pela qual devemos nos atentar a todos os seus aspectos.
No que tange aos cuidados anteriores à formalização do contrato em si fala-se na realização da Due Diligence imobiliária, atividade que pode ser conceituada como “uma espécie de “auditoria” prestada pelo advogado especializado em direito imobiliário, onde será feita uma análise de informações, documentos do imóvel e dos contratantes, visando não somente dar o parecer sobre a situação atual das condições para a negociação como também dos riscos futuros, acaso existente.”1
Percebe-se, assim, que a Due Diligence Imobiliária é a busca e análise do maior número de informações disponíveis acerca dos elementos do contrato, tanto das partes quanto do objeto. A Due Diligence imobiliária é uma ferramenta importante para garantir a segurança jurídica das partes, tendo em vista que diminui as chances das partes serem surpreendidas com informações antes desconhecidas, além de evitar o surgimento de litígios judiciais por eventuais vícios evitados pela pesquisa.00
Assim, em relação ao imóvel objeto do contrato de compra e venda a Due Diligence envolve a análise da certidão do imóvel, para assegurar que inexistem restrições à sua venda e utilização, como a presença de cláusulas de inalienabilidade, usufruto, locação averbada na matrícula, bem como para garantir que a pessoa que está alienando o bem é realmente sua titular ou possui poderes para tanto, de forma a evitar a venda a non domino.
Além disso, é analisada a situação fiscal do imóvel, para garantir que não existem dívidas tributárias em relação ao imóvel, como de IPTU, ITR ou ITBI. A análise da ausência desses débitos é feita por meio de certidões negativas de débito. É importante que as partes atestem a inexistência de débitos fiscais em relação aos imóveis adquiridos, para evitar eventual responsabilidade tributária por parte do comprador.
Outrossim, a análise dos documentos do imóvel também é importante para se atestar a existência de restrições de uso do imóvel do ponto de vista das leis ambientais, do direito de vizinhança ou de restrições administrativas, como tombamento. Além disso, em se tratando de imóvel em condomínio edilício, a Due Diligence imobiliária também envolve a análise da convenção do condomínio e do regimento interno para se ter ciência das formas como o imóvel poderá ser utilizado.
Além das informações concernentes ao imóvel objeto do contrato, a Due Diligence também envolve a análise das informações sobre as partes contratantes. Assim, os documentos pessoais das partes, certidões de ações cíveis, trabalhistas e de execuções tributárias, além da situação do crédito das partes no mercado são informações a serem analisadas para que se saiba se as partes possuem dívidas de grande monta que possam influenciar na realização do negócio e para assegurar a idoneidade do comprador, de forma a evitar a ausência de pagamento do valor firmado no contrato.
A realização da Due Diligence Imobiliária é medida preventiva aconselhável para todas as situações de compra e venda de imóvel. Porém, a forma como será realizada e os documentos que deverão ser analisados irão variar de acordo com cada caso concreto, pois cada imóvel e cada operação possui suas especificidades. Dessa forma, a realização da Due Diligence de forma individualizada para cada situação é medida essencial para que sejam alcançados os fins a que o contrato de compra e venda de imóveis se destinam.
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Referências
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1. PESSANHA, Patrícia Oliveira. “Due diligence” imobiliária: a proteção jurídica para o negócio imobiliário. Disponível em: https://bit.ly/3iUoz0P. Acesso em: 05 out. 2021.
