Os contratos de locação urbana de imóveis são regidos pela Lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato e, conforme previsão do citado diploma legal, se dividem em locação residencial, locação para temporada e locação comercial. Tendo em vista que cada uma dessas espécies contratuais buscam regulamentar situações específicas, os contratos devem ser redigidos levando-se em conta tais especificidades.
Dessa forma, o contrato de locação residencial é utilizado para reger a relação entre um locador que disponibiliza um imóvel residencial e um locatário que busca aluga-lo para sua moradia. Apesar da Lei 8.245/91 dispor das regras gerais a serem observadas na locação residencial, é sempre necessário levar em consideração as circunstâncias de cada uma das partes, para que o contrato possa atender às necessidades da relação.
O contrato de locação residencial é muito presente na sociedade, pois já foi firmado pela maior parte das pessoas, e assume posição de grande importância, já que irá garantir ao locatário o acesso a um dos direitos mais fundamentais, qual seja o direito à moradia. Portanto, a elaboração dessa espécie contratual deve ser cercada de todos os cuidados possíveis, além de ser imprescindível que o instrumento conte com algumas cláusulas essenciais.
Inicialmente, somados aos elementos comuns a todos os contratos, como a correta e completa qualificação das partes e a detalhada descrição do objeto, o contrato de locação residencial deve prever de forma expressa e clara o prazo de duração da locação. Ressalta-se que a Lei 8.245/91 não estabeleceu prazo mínimo ou máximo para a duração de tal espécie contratual. Dessa forma, as partes deverão entrar em acordo em relação a essa previsão, se a locação será de curta ou longa duração.
Em relação ao período de duração disposto no contrato, a Lei 8.245/91 faz diferenciação em relação aos prazos superiores ou inferiores a 30 (trinta) meses. Sendo a locação firmada por prazo superior a 30 (meses), a resolução do contrato ocorrerá de forma automática ao término do prazo. Porém, se o locatário permanecer na posse do imóvel por mais de 30 (trinta) dias, o prazo será considerado como prorrogado por tempo indeterminado, hipótese na qual o locador pode denunciar o contrato a qualquer tempo, tendo o locatário o prazo de 30 (trinta) dias para deixar o imóvel.1
Por outro lado, sendo a locação residencial firmada em período inferior a 30 (trinta) meses, ao término do prazo o contrato irá se prorrogar por prazo indeterminado de forma automática. Porém, o imóvel só poderá ser retomado pelo locado em algumas hipóteses específicas dispostas nos incisos do art. 47 da Lei 8.245/91.2
Além disso, é importante que seja previsto e detalhado no contrato qual será a forma de garantia a ser oferecida pelo locatário. Conforme previsão legal, são aceitáveis as seguintes garantias: caução, fiança, seguro fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Ressalta-se que se for prevista mais de uma forma de garantia para a mesma locação, a cláusula será considerada nula.
Também é de suma importância que o contrato de locação residencial preveja de forma clara quais serão as responsabilidades do locatário perante o imóvel e os ônus que serão por ele assumidos. Dessa forma, é importante que as partes entrem em acordo e façam constar no instrumento contratual se o locatário deverá promover os reparos do imóvel e se deverá arcar com as dívidas propter rem, como IPTU, condomínio, seguro incêndio, entre outras.
A possibilidade de o locatário realizar benfeitorias no imóvel e o seu direito acerca da indenização pela construção ou a possibilidade de levantamento também são questões que devem constar expressamente nas cláusulas dispostas no contrato. Da mesma forma, é imprescindível que as partes estabeleçam se ocorrerá a incidência de multa pelo descumprimento das disposições contratuais e qual será o valor da penalidade.
Outrossim, as partes devem fazer constar no contrato a forma como irá ocorrer o reajuste do valor do aluguel, prevendo qual será o índice de atualização monetária utilizado e a periodicidade da atualização. É importante ressaltar que a periodicidade mínima para a realização de tal reajuste é a anual.
Os aspectos citados acima são alguns pontos específicos aos contratos de locação residencial e que devem ser abordados nos instrumentos contratuais, para que as partes evitem transtornos e surpresas ao longo da relação contratual. Conforme informado anteriormente, os contratos devem ser redigidos levando em consideração as particularidades de cada caso.
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Referências
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1. Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir – se – á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação. BRASIL, Lei 8245/1991. Disponível em: https://bit.ly/3McM9BQ. Acesso em: 15 de mar. de 2022.
2. Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: I – Nos casos do art. 9º; II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. BRASIL, Lei 8245/1991. Disponível em: https://bit.ly/3McM9BQ. Acesso em: 15 de mar. de 2022.
