O Contrato de Locação Comercial é regido pela Lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato, assim como o contrato de locação residencial e locação para temporada. É inegável a importância dos contratos de locação comercial para a economia como um todo, tendo em vista que grande parte dos empreendimentos são desenvolvidos em imóveis alugados.
Assim, o contrato de locação comercial regula a relação entre um locador que disponibiliza um estabelecimento e um locatário que busca aluga-lo para desenvolver algum tipo de atividade profissional, seja empresarial ou não. Dessa forma, esse tipo de contrato é regulamentado de forma a proteger não só as partes contratantes, mas também a atividade comercial desenvolvida, pois é interesse de toda a sociedade que essas atividades sejam cercadas de segurança jurídica e eficiência.
O local onde a atividade comercial é desenvolvida, chamado de ponto de comércio, é extremamente importante para o sucesso do empreendimento, pois ele se incorpora à marca do produto vendido e fica guardado na memória dos clientes. Por tais motivos, o locatário deve se cercar de medidas de proteção ao seu ponto de comércio, de forma a dificultar que o locador peça a devolução do imóvel.
A lei de locações prevê a adoção do procedimento da Ação Renovatória, que visa a proteção manutenção do contrato de locação comercial. Essa ação é tratado no art. 51 da citada lei e promove a renovação compulsória da locação mediante o cumprimento de alguns requisitos: o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
A partir da análise dos requisitos acima percebe-se que o Locatário deve se preparar para a futura possibilidade de manejo da ação renovatoria desde a confecção do contrato de locação comercial. Assim, para que o locatário se resguarde é aconselhável que o contrato firmado preveja prazo de, pelo menos, 5 anos.
Tal previsão deve ser analisada com cuidado, pois o empreendedor deve calcular qual medida o trará mais prejuízo: se o pagamento de multa rescisória caso queira resolver o contrato de locação antes do prazo de vigência de 5 anos, ou a perda do ponto de comércio caso o locador opte por retomar o imóvel.
Além da hipótese de o locador requerer a devolução do imóvel citada acima, o locatário também deve ficar atento à possibilidade de ocorrer a alienação do imóvel para um terceiro. A troca de proprietários do bem locado pode significar a resolução do contrato de locação, caso o adquirente não tenha mais interesse na sua manutenção.
Porém, o contrato de locação comercial pode impedir que o locador fique ao alvedrio de terceiros. O locador pode fazer constar no instrumento uma cláusula de vigência, segundo a qual, no caso de alienação do imóvel, a locação perdurará até o prazo final. Nesse caso, é de suma importância ressaltar que para que essa cláusula produza efeitos é necessário que ocorra a averbação do contrato de locação no registro do imóvel.
Além das previsões acima, é necessário que as partes entrem em consenso quanto à utilização do imóvel, a possibilidade do locador alterar o ramo do comércio e as atividades desenvolvidas no curso do contrato e a forma de autorização para a realização de benfeitorias. Ademais, também é necessária a previsão quanto à possibilidade realização de sublocação pelo locatário a terceiro.
O contrato também deve prever o valor da locação, os juros de mora, a forma de atualização, com o índice aplicável e a periodicidade de revisão do valor contratado.
Outra medida extremamente necessária, principalmente diante do contexto de pandemia que preencheu os últimos anos, é a realização da gestão de riscos contratuais por meio de suas cláusulas, as quais podem prever a obrigatoriedade de negociação das obrigações, as hipóteses de caso fortuito e força maior que possa influenciar os efeitos dos contratos, entre outras. A eficaz gestão de riscos pode impedir a resolução prematura do contrato e, até mesmo, o fechamento do negócio.
Ademais, as partes devem entrar em acordo quanto às obrigações de cada uma em relação ao contrato e em relação ao imóvel. Assim, o contrato deve prever a distribuição da responsabilidade quanto ao pagamento de IPTU, condomínio, água, luz entre outras. Além disso, deve-se estabelecer quem deverá providenciar a regularização de tais cobranças, fazendo constar o nome do responsável pelo pagamento. Geralmente, as partes optam por fazer constar no documento que cabe ao locatário informar às concessionárias de serviços essenciais e ao condomínio que a cobranças serão em seu nome.
Por fim, é sempre necessária a previsão das multas nas quais as partes incorrerão no caso de descumprimento das cláusulas contratuais e de rescisão antecipada do contrato.
Os apontamentos acima são algumas previsões necessárias para a proteção das partes que formam o contrato de locação comercial. É sempre importante salientar que cada situação possui suas especificidades, que devem ser levadas em consideração na elaboração do contrato.
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