O contrato de locação de imóveis, regido pela Lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato, se divide em locação residencial, locação comercial e locação por temporada. Dentre as espécies citadas, é mais corriqueiro que as pessoas se deparem com a necessidade de assinar contratos de locação residencial ou comercial, tendo em vista que não é um hábito arraigado na sociedade a celebração de contratos escritos para a locação por temporada.
O fato das partes optarem por não realizar um contrato escrito nas locações por temporada se deve, em grande parte, pela curta duração que a relação locatícia assume nesses casos. Entretanto, o prazo pequeno não impede que as partes enfrentem uma série de problemas que poderiam ser evitados pela assinatura de um contrato escrito. Além disso, a locação por temporada é regida por regras muito específicas que não são de conhecimento geral, assim, a realização de um contrato escrito esclarece as regras para locador e locatário.
Ademais, está crescendo a quantidade de locações por temporada, tendo em vista a facilidade garantida por sites e aplicativos voltados para esse mercado, como Airbnb, Booking e etc. A disponibilização e a contratação de locações nesses sites ocorre mediante a concordância com os termos e condições dispostos. Porém, é inegável que essa ferramenta não faz as vezes de um contrato, pois não abarca todos os aspectos essenciais das locações e não consegue evitar todos os eventuais problemas futuros.
Inicialmente, é necessário esclarecer que a principal característica do contrato de locação por temporada é o seu caráter temporário, como decorre do seu próprio nome. Essa espécie de locação é contratada pelo locatário que desejar utilizar o imóvel por curto período de tempo para alguma finalidade específica que não seja a residência permanente, conforme é previsto no artigo 48 da Lei 8.245/91.1 Portanto, ao pactuar contrato de locação de imóvel é necessário ter em mente essas características para classificar a espécie contratual corretamente.
Assim como nos contratos em geral, nos instrumentos da locação por temporada é imprescindível a correta e completa qualificação das partes. Além disso, a detalhada descrição do objeto do contrato é essencial, especialmente porque, conforme dito acima, essa espécie de locação é destinada para situações específicas. Além disso, no contrato deve constar se o imóvel vai ser alugado com a mobília ou não. Caso os móveis sejam inclusos no contrato, a cláusula do objeto deve conter uma descrição detalhada de todos os utensílios, de forma a resguardar tanto locatário quanto locador.
No que tange ao preço cobrado do locatário pelo locador, deve constar expressamente do contrato, com a previsão da data em que ocorrerá o pagamento, a forma (boleto, depósito, PIX e etc.), eventuais penalidades pelo atraso, como a incidência de juros e multa e a conta na qual serão realizados os pagamentos. Ressalta-se que, de forma excepcional, é possível que o locador cobre os aluguéis de forma antecipada nos contratos de locação por temporada. Tal prática é vedada para a locação residencial e comercial, conforme previsão da Lei do Inquilinato.2
Outra precisão imprescindível nos contratos de locação por temporada diz respeito ao prazo. Como explicado acima, essa espécie de locação somente pode ser realizada por curto período de tempo, inclusive a Lei 8.245/91 dispõe que o prazo máximo é de 90 (noventa) dias. Dessa forma, deve-se ficar atento quanto ao período disposto no contrato, para não incorrer em outra espécie de locação.
Além disso, caso a locação se prorrogue por período além de 90 (noventa) dias, o contrato automaticamente se tornará por prazo indeterminado, fazendo com que não sejam mais aplicadas as disposições específicas da locação por temporada e com que o contrato seja regido pelas regras da locação residencial.
Para garantir a segurança jurídica das partes, também é necessário que o contrato disponha de forma expressa quais serão as obrigações de cada uma, a quem caberá realizar eventuais reparos necessários; quem será responsável por cobranças de água, luz, condomínio e etc; a possibilidade de indenização por danos causados ao imóvel ou a móveis. Ademais, a depender da negociação das partes, o contrato também deve prever aplicação de multa por descumprimento das cláusulas ou por rescisão antecipada do contrato.
Percebe-se, assim, que os contratos de locação por temporada são regidos por regras muito específicas, as quais serão mais bem observadas se previstas em um contrato escrito. Ademais, a assinatura de um instrumento contratual irá assegurar maior segurança jurídica às partes e pode auxiliar na prevenção e na resolução de problemas.
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Referências
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1 Art. 48. Considera – se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. (BRASIL, Lei 8245/1991. Disponível em: https://bit.ly/3yELLIU. Acesso em: 16 de mai. de 2022).
2. Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel. […] Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário: III – cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada. (BRASIL, Lei 8245/1991. Disponível em: https://bit.ly/3PpLPlO. Acesso em: 16 de mai. de 2022).
