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Quais cuidados devemos tomar em um contrato de locação de imóvel?

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De acordo com a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (Pnad) 2019, realizada pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), 27,5% dos brasileiros mora em imóvel alugado. Tal fato torna o contrato de locação de imóvel algo relativamente comum, no entanto, há que se tomar cuidado com alguns detalhes na hora de contratar.

A começar pela titularidade do imóvel, aquela pessoa que está alugando para você realmente é dona daquele imóvel, ou tem autorização dos donos para tanto? Para tomar conhecimento disso é necessário verificar a matrícula do local.

Por receio de procurar um advogado, com os custos que isso pode gerar, algumas pessoas preferem não fazer um instrumento contratual por escrito e aquele “contrato de boca” pode sair caro. Acordos verbais dificultam na comprovação de cláusulas, custas, valores, além de não poderem ser protestados sem antes ingressar com uma ação judicial. Um instrumento contratual escrito, seguindo as normativas da Lei do Inquilinato e levado a registro em um Cartório de Registro de Imóveis.

A vistoria também é fundamental, principalmente se o imóvel vem mobiliado. De preferência filme os pormenores do lugar, riscos na parede, armários desgastados, vidros quebrados, mofo no banheiro, cupim na madeira, manchas de oxidação em metais, colocação de pisos. A filmagem ajudará no conjunto probatório, sendo uma comprovação de que os danos foram causados antes de você ingressar no local.

Com relação às garantias existem opções como seguro-fiança, depósito caução e a figura do fiador. A qual tende a cair em desuso em razão do ônus impostos, a qual pode perder seu próprio bem de família caso o inquilino não honre com suas responsabilidades. Com relação ao figura do fiador, a VI Jornada de Direito Civil emitiu o Enunciado 547, o qual dispõe que caso a obrigação principal seja alterada sem o consentimento do garantidor esse será exonerado automaticamente. Afastando a necessidade de permanecer por sessenta dias no imóvel.

O seguro fiança é oferecido por seguradoras, enquanto que o depósito caução o inquilino deposita um valor que poderá ser sacado pelo proprietário se houver inadimplência, ou devolvido ao final do aluguel.

Com relação ao contrato em si esse deve conter valor, prazo, índice de reajuste anual, duração da locação, se haverá multas pelo atraso do pagamento ou por uso indevido do imóvel.

É de bom tom colocar cláusulas a respeito da responsabilidade por reparos, normalmente, na hipótese do inquilino der causa, esse será responsável. Mesmo assim, outros acordos podem ser celebrados.

Caso haja pagamentos referentes a construção de muros, área de lazer quando não propostos pelo inquilino serão de responsabilidade do dono do imóvel. Inclusive para despesas condominiais extraordinárias que virão a aumentar o valor do imóvel. Nessa sorte, o inquilino somente é responsável por despesas de conservação e manutenção de áreas comuns.

É recomendado inserir cláusula de proibição de sublocações, inclusive AirBNB, caso seja essa a intenção do proprietário. Lembrando sempre ao inquilino que não poderá dar destinação ao imóvel contrária ao que foi acordado.

Ainda no tocante a cláusulas contratuais, segundo o enunciado 433 da V Jornada de Direito Civil “A cláusula de renúncia antecipada ao direito de indenização e retenção por benfeitorias necessárias é nula em contrato de locação de imóvel urbano feito nos moldes do contrato de adesão”. Nessa sorte, não podem constar em contratos.

Na hora da rescisão, a multa pelo rompimento antecipado deverá ser proporcional ao tempo previsto no contrato.

Por fim, antes de fechar o contrato, conheça o imóvel em diferentes horários, em dias diferentes, converse com vizinhos, porteiros e síndico, deixe claro suas especificações. Caso esteja se mudando por precisar de um local silencioso é responsabilidade tanto do corretor, quanto do proprietário informarem que existe barulhos, obras ou festas com frequência. Afinal, o elemento volitivo da vontade é primordial para finalizar um contrato.

Lembre-se sempre que um contrato deve conter a vontade de ambas as partes, sendo um instrumento para uma boa relação.

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Mariana Almirão de Sousa

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