Coluna, Descomplicando o Direito Civil e Consumidor

A Abusividade da Conduta da Síndica do Edifício JK

Júlio Moraes Oliveira

junho 20, 2026
11:00 am

O Edifício JK, um dos marcos arquitetônicos de Belo Horizonte e patrimônio tombado, vive uma crise administrativa sem precedentes. Após mais de 40 anos sob o comando da síndica Maria das Graças Lima, internada recentemente, o condomínio mergulhou em disputas de poder e denúncias de irregularidades. Durante sua longa gestão, moradores relataram práticas autoritárias, restrição de acesso a informações, cobrança de taxas apenas em dinheiro vivo, além de um clima de intimidação, com proibições inusitadas e ameaças veladas a quem se opusesse à administração. O Ministério Público de Minas Gerais já havia apontado falhas graves na conservação do prédio e questionado a ausência de laudos obrigatórios, como o de vistoria dos bombeiros, o que agravou o desgaste da gestão.¹

Com o afastamento da síndica, a sucessão tornou-se palco de polêmica: o gerente administrativo, Manoel Gonçalves, assumiu interinamente e passou a recolher procurações de moradores, o que levantou suspeitas de manobras para perpetuar o mesmo grupo no poder. A assembleia realizada para eleger o novo síndico foi marcada por confusão, acusações de fraude e protestos, com condôminos alegando que votos contrários não foram contabilizados. O episódio consolidou a percepção de que o edifício vive um impasse entre o desejo de renovação e a resistência de uma gestão que se tornou símbolo de personalismo e falta de transparência, transformando um ícone histórico em cenário de crise e desconfiança.

A permanência de uma mesma pessoa no cargo de síndico por mais de quatro décadas, como ocorre no Edifício JK, em Belo Horizonte, suscita sérias preocupações sob a ótica jurídica e administrativa. Embora a legislação condominial não estabeleça um limite máximo de mandatos, o exercício prolongado e ininterrupto da função pode revelar uma distorção do princípio democrático que deve reger a vida em condomínio, além de violar deveres de transparência e gestão participativa previstos no Código Civil e na Convenção Condominial.

Nos termos do art. 1.347 do Código Civil, o síndico é eleito pela assembleia, com mandato não superior a dois anos, sendo permitida a reeleição. O legislador, ao fixar prazo determinado, buscou justamente evitar o personalismo e assegurar a rotatividade da gestão, permitindo que os condôminos avaliem periodicamente o desempenho do administrador e exerçam o direito de substituí-lo. A perpetuação da mesma pessoa no cargo por quarenta anos contraria o espírito desse dispositivo, ainda que haja formalmente reeleições sucessivas.

A jurisprudência tem reconhecido que a administração condominial deve pautar-se pelos princípios da boa-fé objetiva, probidade e transparência, devendo o síndico prestar contas regulares e agir no interesse coletivo. Quando o exercício do cargo se converte em um instrumento de poder pessoal, com resistência à fiscalização ou restrição à participação dos condôminos, a conduta se torna abusiva. Nesse sentido, o art. 1.348, VIII, do Código Civil impõe ao síndico o dever de prestar contas à assembleia, o que pressupõe acesso irrestrito dos condôminos às informações financeiras, contratuais e administrativas do condomínio.

Em casos de longa permanência no poder, é comum verificar um enfraquecimento da atuação da assembleia e a concentração de decisões em uma única pessoa, o que afronta o princípio da colegialidade e caracteriza abuso de direito na gestão condominial. A administração do condomínio não é prerrogativa pessoal, mas um mandato de natureza fiduciária, sujeito ao controle e à substituição sempre que houver indícios de desvio de finalidade, omissão ou gestão temerária — conforme prevê o art. 1.349 do Código Civil.

A conduta da síndica do Edifício JK, portanto, mostra-se abusiva não apenas pela longevidade do exercício do cargo, mas também pelos reflexos dessa permanência na limitação da participação dos demais condôminos, na opacidade das decisões e na consolidação de uma estrutura de poder pouco democrática. Tal situação contraria o interesse coletivo e fragiliza o próprio conceito de condomínio, que pressupõe administração compartilhada e renovação periódica da confiança.

Diante desse contexto, é legítimo e necessário que os condôminos questionem judicialmente a regularidade da gestão, requerendo a convocação de nova assembleia, a apresentação integral das contas e, se for o caso, a destituição da síndica com base no art. 1.349 do Código Civil, em razão do abuso e da violação dos deveres legais e estatutários.

Os moradores do Edifício JK têm vários caminhos jurídicos para enfrentar a crise administrativa. Podem convocar assembleia por iniciativa própria (art. 1.355 do Código Civil) para exigir prestação de contas, destituir a síndica e eleger nova administração. Se houver impedimentos ou manipulações, podem ingressar com ação judicial de destituição, pedindo que o juiz nomeie um administrador provisório.

Também é possível mover ação de prestação de contas ou impugnar judicialmente a assembleia que elegeu o novo síndico, caso haja vícios no processo. Diante das irregularidades estruturais, os moradores podem ainda denunciar o caso ao Ministério Público e ao Corpo de Bombeiros. Se forem comprovados abusos, coações ou desvios de recursos, cabem ações civis e criminais contra os responsáveis. Essas medidas visam restabelecer a transparência, a legalidade e a democracia na gestão do condomínio.

A situação do Edifício JK evidencia o quanto a falta de alternância e de transparência na gestão condominial pode corroer os princípios básicos de convivência e administração coletiva. A permanência prolongada de uma mesma pessoa no poder, somada a indícios de abusos e irregularidades, transformou um ícone arquitetônico em símbolo de crise institucional. Diante disso, cabe aos condôminos exercerem seus direitos de forma organizada e responsável, utilizando os instrumentos legais disponíveis para restaurar a governança democrática e garantir que a gestão do patrimônio comum seja conduzida com probidade, publicidade e respeito às normas. Somente por meio da participação ativa e da aplicação rigorosa da lei será possível devolver ao condomínio o equilíbrio, a confiança e a dignidade que sua história e relevância merecem.