A compra foi feita, o preço foi pago, as chaves foram entregues, mas, anos depois, ao consultar a matrícula, o proprietário descobre que o imóvel continua registrado em nome de outra pessoa.

Nesse momento, surge uma dúvida que parece simples, mas exige uma análise cuidadosa: como regularizar esse imóvel? A resposta pode passar pela adjudicação compulsória ou pela usucapião. Embora ambas possam resultar na regularização da propriedade, o caminho jurídico e os requisitos de cada uma são diferentes.

Na usucapião, o tempo importa. E muito. A legislação prevê diferentes modalidades de usucapião, cada uma com seus próprios requisitos e prazos. Na usucapião extraordinária, por exemplo, a regra geral exige 15 anos de posse, podendo esse período ser reduzido para 10 anos quando o possuidor estabeleceu no imóvel sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo, conforme prevê o parágrafo único do art. 1.238 do Código Civil.

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Existem ainda outras modalidades, com prazos e requisitos próprios, como a usucapião ordinária e as modalidades especiais. Em determinadas situações, documentos como recibos ou instrumentos particulares de compra e venda também podem contribuir para demonstrar a origem da posse e, conforme o caso, servir como justo título para a usucapião.

Mas não basta esperar o tempo passar. Para que a usucapião seja reconhecida, é necessário que a posse apresente determinadas características. Em termos simples, não se trata de uma mera ocupação do imóvel: é preciso exercer a posse como se dono fosse, de forma contínua e sem oposição, além de cumprir o prazo e os demais requisitos exigidos pela modalidade de usucapião aplicável ao caso.

Na adjudicação compulsória, o ponto de partida é diferente. O comprador possui um negócio jurídico que lhe garante o direito à aquisição do imóvel, mas a transferência não foi formalizada. É o que pode ocorrer, por exemplo, quando o comprador paga o preço combinado, recebe a posse do imóvel, mas o vendedor não outorga a escritura definitiva. Nessa situação, o art. 1.418 do Código Civil assegura ao adquirente o direito de exigir a adjudicação do imóvel, desde que cumpridos os requisitos legais.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Para isso, é necessário demonstrar a existência do negócio que fundamenta a aquisição e o cumprimento das obrigações assumidas pelo comprador, especialmente a quitação integral do preço. E há um detalhe importante: o compromisso de compra e venda não precisa estar registrado na matrícula do imóvel para que seja possível buscar a adjudicação compulsória, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça.

Súmula 239 do STJ: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

Tanto a usucapião quanto à adjudicação compulsória também podem ser reconhecidas pela via extrajudicial, diretamente no Registro de Imóveis, desde que preenchidos os requisitos legais de cada procedimento. A usucapião extrajudicial está prevista no art. 216-A da Lei nº 6.015/1973.

Art. 216-A.  Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I- ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015

II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes;

III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

§1º O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.

§2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância.

§3º O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.

§4º O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.

§5º Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.

§6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.

§7º Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.

§8º Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.

§9º A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.

§10. Em caso de impugnação justificada do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum, porém, em caso de impugnação injustificada, esta não será admitida pelo registrador, cabendo ao interessado o manejo da suscitação de dúvida nos moldes do art. 198 desta Lei.

§11. No caso de o imóvel usucapiendo ser unidade autônoma de condomínio edilício, fica dispensado consentimento dos titulares de direitos reais e outros direitos registrados ou averbados na matrícula dos imóveis confinantes e bastará a notificação do síndico para se manifestar na forma do § 2o deste artigo.

§12. Se o imóvel confinante contiver um condomínio edilício, bastará a notificação do síndico para o efeito do § 2o deste artigo, dispensada a notificação de todos os condôminos.

§13. Para efeito do § 2o deste artigo, caso não seja encontrado o notificando ou caso ele esteja em lugar incerto ou não sabido, tal fato será certificado pelo registrador, que deverá promover a sua notificação por edital mediante publicação, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de quinze dias cada um, interpretado o silêncio do notificando como concordância.

§14.  Regulamento do órgão jurisdicional competente para a correição das serventias poderá autorizar a publicação do edital em meio eletrônico, caso em que ficará dispensada a publicação em jornais de grande circulação.

§15. No caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que trata o inciso IV do caput deste artigo, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante a serventia extrajudicial, que obedecerá, no que couber, ao disposto no § 5o do art. 381 e ao rito previsto nos arts. 382 e 383 da Lei no 13.105, de 16 março de 2015 (Código de Processo Civil).

Enquanto a adjudicação compulsória extrajudicial encontra previsão no art. 216-B da mesma lei. Embora tenham em comum a possibilidade de regularização sem o ajuizamento de uma ação, os procedimentos possuem requisitos e documentos próprios, que devem ser analisados de acordo com cada situação.

Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.

§1º São legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado, e o pedido deverá ser instruído com os seguintes documentos:

I – instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso;

II – prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos;

III – ata notarial lavrada por tabelião de notas da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade;

IV – certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação;

V – comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI); VI – procuração com poderes específicos.

§2º O deferimento da adjudicação independe de prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cessão e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor. § 3º À vista dos documentos a que se refere o § 1º deste artigo, o oficial do registro de imóveis da circunscrição onde se situa o imóvel procederá ao registro do domínio em nome do promitente comprador, servindo de título a respectiva promessa de compra e venda ou de cessão ou o instrumento que comprove a sucessão.

Imagine, por exemplo, Pedro. Há muitos anos, ele ocupa determinado imóvel. Foi naquela residência que criou seus filhos, sempre utilizou o bem como sua própria casa e cuidou de sua manutenção. Nunca houve oposição à sua posse. A vizinhança o reconhece como proprietário, não apenas pelo longo período em que permanece no imóvel, mas também pelo zelo e pelos cuidados que sempre teve com o bem. Pedro possui, ainda, um antigo recibo ou instrumento particular relacionado à aquisição do imóvel, mas a transferência nunca foi formalizada. Se estiverem presentes a posse qualificada, o prazo mínimo e os demais requisitos previstos em lei para determinada modalidade, poderá buscar o reconhecimento da usucapião e, com isso, regularizar a propriedade do imóvel. A regularização poderá trazer, entre outras consequências, maior segurança jurídica para o patrimônio e permitir que, futuramente, o imóvel seja comercializado ou transmitido aos seus filhos.

É justamente aqui que a situação começa a ficar mais interessante. Pedro possui um documento que indica que comprou o imóvel, mas também exerce, há muitos anos, uma posse que pode preencher os requisitos da usucapião. Qual caminho deve seguir?

A resposta depende da análise do caso concreto. O documento de compra pode ser relevante para demonstrar a origem da posse e, em determinadas situações, até mesmo assumir a função de justo título. Mas sua existência não significa, automaticamente, que a adjudicação compulsória será o caminho adequado. É preciso verificar se o negócio celebrado ainda permite exigir a transferência do imóvel e se estão presentes os requisitos desta medida.

Da mesma forma, o fato de existir um contrato ou recibo não impede, por si só, a análise da usucapião. Se a posse exercida por Pedro preencher os requisitos legais da modalidade aplicável, essa também poderá ser uma alternativa para a regularização do imóvel.

Em outra situação, pense em Ana. Ela comprou um imóvel, pagou integralmente o preço, recebeu as chaves e tomou posse do bem. O vendedor, porém, recusa-se a assinar os documentos necessários para formalizar a transferência. O imóvel continua registrado em nome do antigo proprietário, enquanto Ana, embora tenha adquirido o bem e cumprido sua obrigação, permanece sem a propriedade formalmente registrada em seu nome. Nesse caso, preenchidos os requisitos legais, Ana poderá buscar a adjudicação compulsória para obter a transferência da propriedade, sem precisar aguardar um período mínimo de posse.

É por isso que duas pessoas com imóveis aparentemente em situações semelhantes podem ter soluções jurídicas diferentes. A escolha entre usucapião e adjudicação compulsória não deve partir apenas da existência de um contrato ou do tempo de posse, mas da análise conjunta da documentação, da matrícula, da origem e das características da posse e das circunstâncias em que o negócio foi realizado.

No fim, a resposta para a pergunta que dá título a esta coluna é: depende. Usucapião e adjudicação compulsória podem ser caminhos para regularizar um imóvel que ainda não está formalmente em nome de quem o adquiriu ou possui, mas cada instituto possui fundamentos e requisitos próprios.

Por isso, antes de escolher um caminho, é necessário analisar a história daquele imóvel: como a posse começou, se houve uma compra, se o preço foi pago, há quanto tempo a posse é exercida, o que consta na matrícula e quais documentos e provas estão disponíveis. A melhor solução será aquela que efetivamente se encaixa na situação concreta.

É justamente nessa análise que a orientação de um profissional especializado pode fazer diferença. Mais do que escolher entre usucapião ou adjudicação compulsória, é preciso identificar qual instrumento jurídico é adequado para transformar uma situação de fato ou um direito ainda não formalizado em propriedade regularmente reconhecida.