Os contratos de locação de imóveis urbanos em geral são regidos pela Lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato, a qual dispõe sobre as regras gerais aplicáveis a tais contratos, e regras especiais a depender da espécie do imóvel locado e da forma de locação. Outrossim, o citado diploma legal dispõe sobre os deveres e obrigações do locador e locatário no curso da relação contratual.
Dessa forma, os contratos firmados entre o empreendedor e os lojistas para aluguel de lojas e espaços em shoppings centers são classificados como típicos contratos de locação de imóvel, assim, as partes devem observar as regras previstas na Lei 8245/91, no que for aplicável.
Entretanto, a utilização de espaços em shoppings centers possui circunstâncias e exigências muito específicas, motivo pelo qual, apesar de se tratar de um contrato de locação não residencial, as cláusulas alocadas nos contratos são muito diversas e devem ser analisadas utilizando-se parâmetros diversificados. Um exemplo disso é o fato de o shopping center ter que observar o Tenant Mix, instituto que diz respeito à organização estratégica dos comércios existentes no empreendimento, tendo em vista a diversidade de lojas e produtos disponíveis.
Assim, de forma a privilegiar as peculiaridades da relação contratual entre o empreendedor e os lojistas, a Lei 8245/91, em seu artigo 54, estabelece que em tais relações irão prevalecer as condições livremente pactuadas nos contratos de locação. Percebe-se, assim, que a citada lei confere maior autonomia e liberdade contratual para as partes contratantes, o que faz com que direitos e obrigações não previstos na lei possam ser estabelecidos, sempre levando-se em consideração a razoabilidade e a boa-fé objetiva, princípio previsto no artigo 422 do Código Civil.
Entretanto, apesar de conferir maior liberdade contratual para as partes que pactuarem contratos de locação de espaços em shopping centers, a Lei 8245/91 estabelece algumas proibições específicas a esses contratos. Dessa forma, o §1º do artigo 54 do citado diploma legal dispõe que é vedado ao empreendedor inserir nos contratos de locação algumas cobranças em face dos locatários.
O artigo 22, parágrafo único da Lei 8245/91 estabelece quais são as despesas extraordinárias do condomínio com as quais o locatário deve arcar. Assim, a alínea “a” do §1º do artigo 54 dispõe que o locatário não pode transferir aos locadores as despesas relativas a: obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite – se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.
Além disso, a alínea “b” do artigo supracitado veda que o empreendedor cobre dos locatários as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite – se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.
Percebe-se assim que gastos relativos à própria atividade do empreendimento, qual seja, a manutenção e organização do shopping center, são de obrigação única e exclusiva do empreendedor, não podendo os lojistas serem contratualmente obrigados a arcar com eles.
Ademais, mesmo as despesas lícitas e contratualmente previstas como de responsabilidade dos locatários não podem ser cobradas de forma arbitrária. É necessário que elas sejam previamente estabelecidas em orçamento, exceto quando os gastos surgirem em situações de urgência ou força maior. Em qualquer caso, o locatário pode exigir a comprovação das despesas a cada 60 (sessenta dias), conforme previsão do § 2º do artigo 54 da Lei de locações.
Diante de todo o exposto, conclui-se que as relações de locação existentes entre empreendedores e lojistas de shoppings centers devem ser estabelecidas de acordo com a liberdade contratual e com as especificidades do negócio desenvolvido pelas partes. Entretanto, é sempre necessário que sejam observados os princípios contratuais gerais e as regras gerais da Lei 8245/91 quando aplicáveis, além daquelas especificamente previstas para os contratos de locação em shoppings centers.
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