Em diversas cidades brasileiras, especialmente nos centros históricos e nas áreas submetidas a processos de valorização imobiliária, é possível encontrar edificações antigas abandonadas, fachadas deterioradas, imóveis parcialmente demolidos e construções que permanecem durante anos submetidas à ação da chuva, do sol, da umidade, de pragas, de furtos e de atos de vandalismo. Em determinados casos, a deterioração parece ser simplesmente consequência da negligência, da falta de recursos ou da ausência de políticas públicas de conservação. Em outros, entretanto, surge uma hipótese juridicamente mais incômoda: a de que deixar o imóvel degradar-se pode ser economicamente mais interessante do que preservá-lo. Essa possibilidade produz um paradoxo importante para o Direito do Patrimônio Cultural: um instrumento criado para impedir a destruição da história pode, quando desacompanhado de mecanismos adequados de fiscalização, financiamento e preservação, produzir incentivos econômicos que favoreçam justamente a deterioração do bem que se pretende proteger.

A lógica econômica por trás desse problema é relativamente simples. Um imóvel antigo pode possuir valor histórico, arquitetônico, cultural ou paisagístico suficiente para justificar sua proteção pelo Poder Público. Entretanto, uma vez tombado, o bem passa a se submeter a um regime jurídico especial. A demolição e a mutilação são proibidas, determinadas intervenções dependem de autorização e o proprietário passa a conviver com limitações que podem reduzir as possibilidades de transformação física e econômica do imóvel. O tombamento, portanto, não é apenas uma declaração simbólica de importância histórica: ele produz efeitos concretos sobre o exercício do direito de propriedade. O próprio Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional – IPHAN reconhece que intervenções em bens tombados dependem de autorização e que o objetivo do instrumento é impedir a destruição ou mutilação do bem para preservá-lo para as gerações futuras.

É nesse ponto que surge o chamado problema da “estratégia da ruína”. Se determinado proprietário pretende demolir uma construção antiga para utilizar o terreno em um empreendimento mais lucrativo, o tombamento pode representar um obstáculo jurídico. Mas, se antes que o processo de proteção se consolide o imóvel for abandonado à deterioração, poderá surgir posteriormente a alegação de que a edificação já não apresenta condições de preservação, que sua restauração seria economicamente inviável ou que a própria estrutura perdeu os elementos que justificavam sua proteção. Não se trata de afirmar que todo imóvel abandonado esteja sendo deliberadamente destruído com essa finalidade, pois essa conclusão exigiria prova concreta em cada caso. O problema jurídico está em reconhecer que um sistema de proteção patrimonial pode produzir incentivos perversos quando o custo privado de conservar um imóvel histórico é muito superior ao benefício econômico privado de preservá-lo.

O que é tombamento de imóvel histórico?

O tombamento é um instrumento jurídico-administrativo destinado à proteção do patrimônio cultural material. No âmbito federal, sua disciplina fundamental está no Decreto-Lei nº 25, de 30 de novembro de 1937, diploma que organizou a proteção do patrimônio histórico e artístico nacional e permanece como uma das principais bases normativas do sistema brasileiro de preservação. O art. 1º do Decreto-Lei nº 25/1937 estabelece que integram o patrimônio histórico e artístico nacional os bens móveis e imóveis existentes no país cuja conservação seja de interesse público em razão de sua vinculação a fatos memoráveis da história do Brasil ou de seu excepcional valor arqueológico, etnográfico, bibliográfico ou artístico. A legislação também alcança monumentos naturais, sítios e paisagens cuja preservação seja relevante em razão de suas características.

A Constituição Federal de 1988 ampliou significativamente essa concepção. O art. 216 estabelece que constituem patrimônio cultural brasileiro os bens de natureza material e imaterial, tomados individualmente ou em conjunto, que sejam portadores de referência à identidade, à ação e à memória dos diferentes grupos formadores da sociedade brasileira. O § 1º do mesmo dispositivo determina que o Poder Público, com a colaboração da comunidade, promoverá e protegerá o patrimônio cultural brasileiro por meio de inventários, registros, vigilância, tombamento e desapropriação, além de outras formas de acautelamento e preservação. O tombamento deve ser compreendido, portanto, como apenas um dos instrumentos existentes dentro de um sistema constitucional mais amplo de tutela do patrimônio cultural.

É importante destacar que o tombamento não transfere automaticamente a propriedade do imóvel ao Estado. O proprietário continua sendo titular do domínio, mas o exercício de suas faculdades dominiais passa a sofrer limitações destinadas à preservação do valor cultural reconhecido pelo Poder Público. Tombamento e desapropriação são institutos juridicamente distintos: no primeiro, a propriedade privada permanece, embora submetida a um regime especial de proteção; no segundo, ocorre a transferência compulsória do domínio mediante os requisitos constitucionais e legais próprios. O proprietário de um imóvel tombado continua podendo utilizá-lo, alugá-lo e aliená-lo, mas determinadas intervenções e modificações físicas passam a depender da observância das normas de preservação aplicáveis.

Por que um imóvel é tombado?

A razão jurídica do tombamento não é simplesmente a idade de uma construção. Um imóvel antigo não se torna automaticamente patrimônio cultural pelo simples fato de ter sido construído há muitas décadas. O que fundamenta a proteção é a existência de valores reconhecidos pelo Poder Público dentro de um procedimento administrativo próprio. Esses valores podem ser históricos, arquitetônicos, artísticos, paisagísticos, arqueológicos, etnográficos ou relacionados à memória e à identidade de determinado grupo social ou comunidade.

Essa distinção é especialmente importante porque a expressão “imóvel histórico” é frequentemente utilizada em sentido coloquial. Do ponto de vista jurídico, contudo, um imóvel pode ser antigo sem ser tombado; pode ser inventariado sem ser tombado; pode estar inserido em área protegida; pode integrar um conjunto urbano protegido; pode estar sujeito a legislação municipal específica ou ainda ser objeto de estudos destinados à futura proteção. O sistema brasileiro é, portanto, mais amplo do que o simples tombamento individual de uma construção.

O tombamento federal, por sua vez, pode atingir bens pertencentes ao Poder Público ou a particulares. O Decreto-Lei nº 25/1937 estabelece, nos arts. 5º a 9º, diferentes procedimentos, inclusive o tombamento compulsório de propriedade privada quando o proprietário não concordar com a inscrição do bem no Livro do Tombo. A ausência de concordância do proprietário, portanto, não impede necessariamente a proteção. Essa característica é fundamental para compreender o problema da deterioração deliberada: se o proprietário pudesse simplesmente impedir o tombamento mediante sua recusa, bastaria declarar oposição para inviabilizar a proteção. O legislador de 1937, entretanto, criou expressamente a possibilidade do tombamento compulsório.

O tombamento impõe restrições ao proprietário?

Sim. E justamente por isso o instituto pode gerar conflitos com interesses econômicos relacionados ao imóvel. O art. 17 do Decreto-Lei nº 25/1937 determina que as coisas tombadas não poderão ser destruídas, demolidas ou mutiladas e estabelece que reparos, pinturas e restaurações dependem de prévia autorização do órgão responsável pela proteção. O art. 18 também protege o entorno do bem tombado, impedindo, sem autorização, construções que prejudiquem ou reduzam sua visibilidade. As consequências do tombamento, portanto, não necessariamente se restringem à estrutura física da edificação protegida, podendo alcançar também sua relação com o espaço urbano circundante.

Isso não significa, contudo, que um imóvel tombado fique absolutamente “congelado” no tempo. O regime jurídico contemporâneo admite diferentes categorias de intervenção, incluindo manutenção, reforma, acessibilidade, restauração e outras modalidades, desde que observados os critérios de preservação aplicáveis. A preservação pode coexistir com utilização econômica, mudança de uso e adaptações compatíveis com as características protegidas. Um casarão histórico, por exemplo, pode continuar sendo residência, escritório, restaurante, hotel ou centro cultural, desde que as intervenções necessárias respeitem o regime jurídico aplicável.

O problema aparece quando a exploração econômica pretendida pelo proprietário é incompatível com a preservação dos valores que justificaram a proteção. Um terreno localizado em região de grande valorização imobiliária pode ter potencial para receber um edifício muito maior, um estacionamento, um empreendimento comercial ou outra construção incompatível com a manutenção da edificação histórica existente. Nesses casos, a preservação cultural entra em tensão direta com a maximização do valor econômico da propriedade, e é justamente nessa tensão que pode surgir o incentivo à deterioração deliberada.

A função social da propriedade e a preservação do patrimônio histórico

A proteção do patrimônio cultural não constitui uma exceção isolada dentro do direito de propriedade brasileiro. O próprio Código Civil estabelece, no art. 1.228, § 1º, que o direito de propriedade deve ser exercido de acordo com suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, conforme a legislação especial, entre outros bens jurídicos, o patrimônio histórico e artístico. O dispositivo é especialmente relevante porque demonstra que a preservação do patrimônio histórico integra expressamente o conteúdo jurídico da própria propriedade.

O proprietário possui as faculdades de usar, gozar, dispor e reivindicar o imóvel, mas essas faculdades não são juridicamente ilimitadas. A propriedade contemporânea é condicionada por finalidades econômicas e sociais, e o patrimônio histórico e artístico integra expressamente o conjunto de valores que devem ser preservados. Quando uma edificação possui valor cultural juridicamente reconhecido, a relação entre proprietário e imóvel passa a apresentar também uma dimensão coletiva relacionada à memória social, à identidade cultural e à preservação das referências materiais de uma comunidade.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça desenvolveu essa compreensão sob a ideia de uma dimensão “memorativa” da propriedade. Em decisões envolvendo imóveis tombados, o Tribunal reconheceu que a proteção do patrimônio cultural pode impor obrigações concretas de conservação ao proprietário e também gerar deveres correlatos para o Poder Público. O patrimônio histórico, nessa perspectiva, não constitui apenas uma característica econômica do imóvel, mas um valor coletivo juridicamente protegido.

O que acontece se o proprietário deixar o imóvel histórico ruir?

Imagine-se um imóvel construído no final do século XIX ou início do século XX, localizado em área de intensa valorização imobiliária. A construção possui características arquitetônicas relevantes e apresenta elementos históricos documentados. O proprietário, contudo, pretende utilizar o terreno para uma nova construção incompatível com a preservação da edificação. Enquanto a casa permanece íntegra, existe um argumento consistente para sua preservação. O proprietário poderia, entretanto, deixar de realizar manutenção, permitir infiltrações, não reparar danos estruturais, tolerar invasões, permitir furtos de componentes arquitetônicos e simplesmente aguardar que a ação combinada do tempo e da negligência transforme o edifício em uma estrutura parcialmente destruída.

Depois de alguns anos, poderia surgir a alegação de que a restauração é excessivamente cara, que o imóvel perdeu sua integridade, que a edificação representa risco ou que sua reconstrução seria tecnicamente inviável. Esse raciocínio constitui aquilo que se pode denominar, para fins analíticos, de “estratégia da ruína”: utilizar a deterioração física do patrimônio como meio indireto de reduzir ou eliminar a eficácia futura da proteção cultural. A expressão não corresponde a uma categoria jurídica autônoma prevista na legislação, mas descreve uma possível conduta estratégica que deve ser analisada à luz das circunstâncias concretas de cada caso.

A literatura acadêmica já identificou precisamente o problema da deterioração de imóveis protegidos. Estudos sobre o tombamento de bens imóveis apontam fenômenos como abandono do proprietário, dificuldades de manutenção, especulação imobiliária, deterioração e desmoronamento, demonstrando que o reconhecimento formal do valor cultural não garante, por si só, a conservação material do patrimônio. O problema, portanto, não é puramente hipotético: existe uma tensão documentada entre a proteção jurídica, os custos de manutenção, os interesses econômicos relacionados à propriedade e a efetiva conservação física do bem.

Um imóvel ainda não tombado pode estar protegido?

O fato de um imóvel ainda não estar definitivamente tombado não significa necessariamente que esteja juridicamente desprotegido. A Constituição Federal, em seu art. 216, § 1º, prevê diversos instrumentos de tutela, como inventários, registros, vigilância, tombamento, desapropriação e outras formas de acautelamento e preservação. Além disso, legislações estaduais e municipais podem estabelecer regimes próprios de proteção, inventários, áreas de interesse cultural, graus de proteção e outras limitações urbanísticas.

Essa distinção é decisiva para a análise de eventual responsabilidade civil ou penal. O art. 62 da Lei nº 9.605/1998, por exemplo, criminaliza a conduta de destruir, inutilizar ou deteriorar bem especialmente protegido por lei, ato administrativo ou decisão judicial, estabelecendo pena de reclusão de um a três anos e multa. A proteção penal, portanto, não se limita necessariamente aos bens formalmente tombados. O que deverá ser investigado é qual regime jurídico de proteção incidia sobre o imóvel no momento da conduta.

A pergunta juridicamente adequada não é simplesmente “o imóvel era tombado?”. Deve-se investigar se havia tombamento provisório ou definitivo, proteção municipal ou estadual, inventário com efeitos jurídicos previstos em legislação local, decisão judicial, ato administrativo específico ou qualquer outra forma de tutela cultural. A resposta pode alterar substancialmente a análise da responsabilidade do proprietário e de terceiros envolvidos na deterioração.

Tombamento provisório: a proteção começa antes do tombamento definitivo

O legislador percebeu o risco de que a demora do procedimento administrativo permitisse a destruição do bem antes da conclusão do processo. Por isso, o art. 10 do Decreto-Lei nº 25/1937 estabelece que o tombamento pode ser provisório ou definitivo, considerando-se provisório quando o processo foi iniciado pela notificação e definitivo quando concluído pela inscrição no Livro do Tombo. O parágrafo único determina que, para todos os efeitos, ressalvada a hipótese legalmente prevista, o tombamento provisório se equipara ao definitivo.

Essa regra possui enorme importância prática. Se o proprietário pudesse destruir ou descaracterizar o imóvel durante o procedimento simplesmente porque o tombamento ainda não foi concluído, o sistema de proteção seria facilmente fraudável. O tombamento provisório funciona justamente como mecanismo preventivo destinado a impedir que o bem desapareça durante o período necessário para a conclusão da análise administrativa.

O Superior Tribunal de Justiça já enfrentou essa questão e reconheceu que o tombamento provisório possui caráter preventivo, produzindo efeitos semelhantes aos do tombamento definitivo quanto às limitações incidentes sobre o bem protegido. Dessa maneira, a estratégia de “destruir antes de tombar” encontra um obstáculo jurídico relevante: em determinadas circunstâncias, a proteção já produz efeitos antes da conclusão definitiva do processo.

E se o imóvel já estiver tombado e o proprietário simplesmente não fizer nada?

Nesse cenário, a legislação é ainda mais clara. O art. 19 do Decreto-Lei nº 25/1937 estabelece que o proprietário de coisa tombada que não disponha de recursos para realizar as obras de conservação e reparação deve comunicar a necessidade ao órgão responsável, sob pena de multa correspondente ao dobro da importância avaliada para o dano sofrido. O § 1º prevê que, recebida a comunicação e consideradas necessárias as obras, o Poder Público deverá executá-las às suas expensas ou providenciar a desapropriação do bem. O § 3º permite ainda que o órgão responsável tome a iniciativa de projetar e executar obras urgentes de conservação ou reparação às expensas da União.

O dispositivo revela uma característica importante do sistema: a falta de recursos não autoriza simplesmente o abandono do patrimônio. O proprietário que não possui condições financeiras para restaurar o imóvel possui um caminho jurídico próprio, que consiste em comunicar formalmente a situação ao órgão competente. A legislação procura, dessa forma, impedir que a ausência de capacidade econômica seja utilizada como justificativa para permitir a destruição progressiva de um bem protegido.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é rigorosa nesse ponto. No REsp 1.359.534/MA, relativo a imóveis tombados do centro histórico de São Luís, o Tribunal assentou que a comunicação da falta de recursos não autoriza o proprietário a abandonar o imóvel à própria sorte e à ruína. O precedente também reconheceu, conforme as circunstâncias do caso, responsabilidade solidária entre os agentes responsáveis pela preservação, incluindo o proprietário e o Poder Público. A passagem do tempo, portanto, não constitui automaticamente uma causa de exoneração do dever de conservar.

A deterioração pode gerar responsabilidade civil, administrativa e penal?

A deterioração de um patrimônio protegido pode produzir consequências em diferentes esferas jurídicas. No âmbito administrativo, a legislação do tombamento prevê sanções para intervenções realizadas sem autorização e para a destruição ou mutilação do bem. O IPHAN realiza fiscalização dos bens tombados e pode embargar obras e lavrar autos de infração quando identifica irregularidades. No âmbito civil, pode haver obrigação de fazer destinada à conservação, recuperação ou restauração do imóvel, além de eventual reparação dos danos causados ao patrimônio cultural coletivo.

No âmbito penal, o art. 62 da Lei nº 9.605/1998 possui especial relevância. A norma criminaliza a destruição, inutilização ou deterioração de bem especialmente protegido por lei, ato administrativo ou decisão judicial. O dispositivo alcança, portanto, uma categoria mais ampla do que os bens formalmente tombados, desde que exista proteção jurídica nos termos da legislação penal. Isso não significa, contudo, que qualquer imóvel antigo abandonado gere automaticamente responsabilidade criminal. Será necessário verificar o regime jurídico de proteção, a conduta concreta, a existência de dever jurídico de agir quando se tratar de omissão, o elemento subjetivo exigido e o nexo causal entre a conduta e o dano.

A mesma cautela deve ser aplicada à responsabilidade civil e administrativa. A simples existência de deterioração não permite concluir, sem investigação, que houve uma estratégia deliberada de destruição. O imóvel pode ter sido atingido por incêndio, vandalismo, ocupações irregulares, abandono sucessório, dificuldades financeiras, disputas judiciais, falhas estruturais ou outras circunstâncias. A responsabilização dependerá das particularidades do caso concreto e das obrigações jurídicas efetivamente incidentes sobre o proprietário, possuidor, ente público ou terceiro responsável.

A função memorativa da propriedade segundo o STJ

A jurisprudência mais recente do Superior Tribunal de Justiça oferece uma contribuição especialmente relevante para compreender essa questão. Em julgados envolvendo imóveis tombados, o Tribunal passou a utilizar a expressão “função memorativa do direito de propriedade” para explicar que determinadas propriedades possuem uma dimensão que ultrapassa o interesse econômico individual.

No REsp 1.791.098/RJ, o STJ relacionou a proteção do patrimônio histórico ao art. 1.228, § 1º, do Código Civil e reconheceu que a propriedade de bem culturalmente protegido está submetida a obrigações relacionadas à sua preservação. O Tribunal afirmou que cabe inicialmente ao proprietário ou possuidor conservar o bem tombado, sem excluir o dever correlato do Poder Público. Em decisões posteriores, a Corte também destacou que o tombamento produz obrigações de fazer, não fazer e suportar tanto para particulares quanto para a Administração Pública, permitindo que a preservação seja exigida judicialmente.

Essa construção jurisprudencial é especialmente importante para a hipótese da “estratégia da ruína”. Se a propriedade cultural possui função memorativa, o proprietário não pode tratar a destruição física do bem como simples exercício de sua liberdade dominial quando essa destruição comprometer um valor protegido juridicamente. A propriedade continua existindo, mas sua dimensão privada passa a conviver com uma responsabilidade perante a coletividade e as gerações futuras.

O paradoxo econômico do tombamento

Apesar das limitações jurídicas, existe um problema econômico que não pode ser ignorado: preservar custa dinheiro. Restauração, manutenção estrutural, recuperação de fachadas, adequação de instalações elétricas, acessibilidade, prevenção de incêndios e adaptação do imóvel para novos usos podem exigir investimentos elevados. Em determinados casos, o proprietário pode possuir um terreno extremamente valorizado e uma construção histórica que limita significativamente sua exploração econômica. Da perspectiva exclusivamente patrimonial, o proprietário pode enxergar grande diferença entre o valor do terreno livre de restrições e o valor econômico de um imóvel que precisa manter determinadas características arquitetônicas.

Surge, então, uma assimetria. O benefício da preservação é predominantemente coletivo: a sociedade mantém um elemento de sua memória, identidade e paisagem urbana. O custo, entretanto, pode recair de maneira significativa sobre o proprietário. Essa assimetria pode criar incentivos para comportamentos oportunistas, especialmente quando o proprietário entende que a preservação reduzirá substancialmente a rentabilidade do imóvel.

A solução jurídica não pode simplesmente eliminar a proteção do patrimônio, mas também não pode ignorar os custos concretos da conservação. Um sistema que imponha deveres rigorosos de preservação sem oferecer mecanismos adequados de financiamento, assistência técnica, aproveitamento econômico, transferência de potencial construtivo, incentivos fiscais ou outras formas de repartição dos custos pode estimular conflitos e dificultar a própria conservação. A política patrimonial, portanto, possui uma dimensão econômica que precisa ser considerada juntamente com a dimensão jurídica e cultural.

O tombamento pode ser evitado mediante a destruição do imóvel?

Não existe uma regra segundo a qual a destruição de um imóvel automaticamente impeça sua proteção. O patrimônio cultural pode sobreviver juridicamente sob diferentes formas, inclusive por meio de ruínas, vestígios, sítios e conjuntos urbanos. O próprio sistema de proteção patrimonial reconhece que determinados bens podem possuir valor cultural mesmo quando não apresentam integralmente sua configuração original.

Além disso, a legislação e a regulamentação administrativa contemplam intervenções em imóveis em situação de ruína. Dependendo das características do bem e da documentação existente, podem ser consideradas medidas como estabilização, consolidação, reconstrução, recomposição volumétrica e restauração. Transformar deliberadamente um edifício em ruína, portanto, não garante que o proprietário conseguirá “liberar” o terreno da proteção cultural. Em determinadas circunstâncias, pode ocorrer justamente o contrário: a deterioração poderá gerar novas obrigações de conservação, estabilização, segurança e restauração, além de eventual responsabilidade civil, administrativa ou penal.

Existe ainda um aspecto importante: a destruição parcial não necessariamente elimina o valor cultural. Uma ruína pode possuir valor histórico próprio, especialmente quando documenta determinado acontecimento, processo social, técnica construtiva ou transformação urbana. O Direito do Patrimônio Cultural não protege apenas edifícios perfeitamente preservados; protege também determinados vestígios materiais cuja própria condição de ruína pode integrar o significado histórico do bem.

A jurisprudência brasileira e os imóveis deteriorados

A questão já chegou ao Superior Tribunal de Justiça. No REsp 1.359.534/MA, o Tribunal examinou situação envolvendo imóveis integrantes do patrimônio histórico de São Luís que sofreram deterioração progressiva e chegaram a desabar. O STJ reconheceu a necessidade de restauração e afastou a ideia de que o proprietário pudesse simplesmente abandonar o bem porque não possuía recursos para sua conservação. O precedente também reconheceu, conforme as circunstâncias analisadas, responsabilidade solidária entre os agentes que possuíam dever de proteção.

Em julgamentos posteriores, o STJ voltou a analisar a responsabilidade pela preservação de imóveis protegidos, reafirmando a possibilidade de exigir judicialmente a restauração e destacando a existência de deveres tanto para o proprietário quanto para o Poder Público. Esses precedentes revelam uma orientação importante: a deterioração do patrimônio não funciona, por si só, como mecanismo de extinção da obrigação de preservação. Dependendo do caso, a deterioração pode representar justamente o fato que desencadeia a obrigação de realizar obras de conservação e restauração.

A consequência prática é relevante para a hipótese aqui estudada. Se a deterioração deliberada pudesse automaticamente eliminar a proteção, o sistema seria facilmente fraudável. Bastaria ao proprietário destruir progressivamente o bem para transformar uma obrigação de preservar em uma justificativa para demolir. O ordenamento jurídico procura impedir esse resultado por meio do tombamento provisório, das obrigações de conservação, da responsabilização por danos e da possibilidade de intervenção administrativa e judicial.

Como provar que o proprietário deixou o imóvel ruir deliberadamente?

Essa é uma das questões mais difíceis na prática jurídica. A deterioração pode decorrer de falta de recursos, abandono sucessório, disputa judicial, desconhecimento das obrigações, problemas estruturais preexistentes, invasões, incêndios, vandalismo, ausência de fiscalização ou simples negligência. Por isso, não seria juridicamente correto presumir que toda ruína seja resultado de uma estratégia deliberada.

A análise deve considerar elementos objetivos, como a existência de notificações administrativas, pedidos de autorização, processos de tombamento, inventários, laudos técnicos, comunicações do Poder Público, obras realizadas ou não realizadas, demolições parciais, retirada de elementos arquitetônicos, histórico de intervenções, manifestações do proprietário, projetos imobiliários e eventual valorização econômica do terreno. A sucessão temporal dos acontecimentos também pode ser relevante. Se um processo de proteção cultural é iniciado e, imediatamente depois, elementos essenciais do imóvel são removidos, a cobertura deixa de receber manutenção, ocorre demolição clandestina ou são realizadas intervenções sem autorização, a análise jurídica será diferente daquela de um imóvel que se deteriorou lentamente durante décadas sem qualquer evidência de intenção específica.

O Direito não deve confundir negligência, impossibilidade econômica e dolo. Ao mesmo tempo, a ausência de uma declaração expressa de intenção não significa que uma eventual conduta deliberada seja juridicamente impossível de demonstrar. Como em outras áreas do Direito, a intenção pode ser analisada a partir do conjunto de circunstâncias, documentos, comportamentos e consequências verificadas no caso concreto.

O abandono pode constituir abuso do direito de propriedade?

A discussão também pode ser relacionada ao abuso do direito. O art. 1.228 do Código Civil não confere ao proprietário uma liberdade absoluta de utilizar a coisa de qualquer maneira. Seu § 1º subordina o exercício da propriedade às suas finalidades econômicas e sociais e determina expressamente a preservação do patrimônio histórico e artístico.

Se houver prova de que o proprietário deliberadamente deteriorou o imóvel para alcançar uma finalidade incompatível com sua proteção cultural, a situação poderá ser examinada não apenas como simples “falta de manutenção”, mas como possível violação de dever jurídico de conservação. Essa análise será particularmente relevante quando o imóvel já estiver submetido a regime formal de proteção. A jurisprudência do STJ tem reconhecido que a obrigação de preservar pode ser exigida independentemente de o proprietário desejar ou não exercer determinada atividade econômica sobre o imóvel, justamente porque o patrimônio cultural introduz uma dimensão coletiva no exercício da propriedade.

E quando a deterioração ocorre antes do tombamento?

Essa é provavelmente a situação mais complexa. Se não houver qualquer proteção jurídica incidente sobre o imóvel, a responsabilização pela simples deterioração poderá ser muito mais difícil. O proprietário, em princípio, possui liberdade para decidir sobre a manutenção de sua propriedade, respeitados os limites gerais do ordenamento jurídico. Entretanto, se já existir procedimento administrativo de proteção, inventário com efeitos jurídicos, legislação municipal de preservação, proteção de conjunto urbano, decisão judicial ou outro instrumento de acautelamento, o cenário muda substancialmente.

Também deve ser considerada a possibilidade de atuação preventiva do Poder Público. A Constituição atribui ao Estado e à sociedade uma responsabilidade compartilhada pela proteção do patrimônio cultural. O art. 216, § 1º, não trata a preservação como atividade exclusivamente estatal nem como problema exclusivamente privado. Isso significa que a demora administrativa também pode contribuir para a perda do patrimônio. Um sistema de proteção que só atua quando o imóvel já está próximo da ruína pode ser juridicamente formal, mas materialmente ineficiente.

Esse aspecto é particularmente importante porque o tombamento não deveria ser compreendido como um mecanismo que apenas reage à destruição. A finalidade do sistema é justamente impedir que o patrimônio cultural desapareça. Se a Administração Pública possui informações suficientes sobre a relevância de determinado imóvel e permanece inerte enquanto sua deterioração avança, também pode surgir discussão acerca de eventual omissão estatal e dos deveres jurídicos de fiscalização e proteção.

A responsabilidade do Poder Público

Seria um erro transformar toda a responsabilidade pela conservação em obrigação exclusiva do proprietário. A jurisprudência do STJ reconhece que o dever do proprietário não elimina o dever correlato do Poder Público. No REsp 1.359.534/MA, o Tribunal reconheceu responsabilidade solidária pela preservação do patrimônio histórico em determinadas circunstâncias. Em decisões posteriores, a Corte reiterou que o proprietário possui dever de conservação, mas que o Estado, responsável pela instituição e proteção do tombamento, também possui obrigações jurídicas relacionadas à preservação.

Isso produz uma consequência importante para a política pública. Se o Estado reconhece determinado bem como patrimônio cultural, estabelece limitações severas ao seu uso e, ao mesmo tempo, permanece completamente inerte diante de uma deterioração grave, poderá surgir discussão judicial sobre sua própria omissão. A proteção patrimonial não pode existir apenas no plano formal. O reconhecimento administrativo de valor cultural deve ser acompanhado de mecanismos capazes de preservar materialmente aquilo que foi reconhecido como relevante para a coletividade.

Tombamento não é sinônimo de congelamento

Outro ponto que precisa ser superado é a ideia de que todo tombamento transforma o imóvel em uma espécie de objeto intocável. O regime jurídico contemporâneo trabalha com diferentes níveis de proteção e diferentes possibilidades de intervenção. A regulamentação do IPHAN estabelece procedimentos diferenciados para diversas categorias de intervenção, incluindo reforma, acessibilidade, restauração e outras modalidades. A preservação pode coexistir com utilização econômica, desde que a intervenção seja compatível com os valores culturais protegidos.

Um imóvel histórico pode ser transformado em restaurante, hotel, escritório, centro cultural, residência ou outro empreendimento, desde que sejam respeitadas as características protegidas. O desafio está justamente em conciliar a função econômica do imóvel com sua função cultural. Uma política patrimonial moderna não deveria perguntar apenas “como impedir a demolição?”, mas também “como permitir que esse imóvel continue economicamente vivo sem perder aquilo que justifica sua preservação?”.

Essa questão é central para evitar que a proteção patrimonial seja percebida exclusivamente como uma restrição. Quanto maior a possibilidade de utilização econômica compatível, menor tende a ser a distância entre a preservação do patrimônio e os interesses legítimos do proprietário. O objetivo não é transformar todo imóvel histórico em peça de museu, mas encontrar formas juridicamente adequadas de manter sua materialidade e, quando possível, integrá-lo à vida econômica e urbana contemporânea.

O que a literatura acadêmica diz sobre tombamento, abandono e deterioração?

A literatura especializada demonstra que o conflito entre propriedade privada, preservação cultural e interesses econômicos não é novo. Ruth Maria Barros Reicao Cordido, em artigo publicado na Revista Digital de Direito Administrativo, da Universidade de São Paulo, examina criticamente o tombamento federal de bens imóveis à luz do Decreto-Lei nº 25/1937, discutindo a finalidade da tutela e seus procedimentos após a Constituição de 1988. O trabalho é relevante para compreender o enquadramento jurídico do tombamento de imóveis no sistema brasileiro.

Bianca de Souza Saldanha, na Revista Direito e Liberdade, examina criticamente a utilização do tombamento como instrumento de proteção do patrimônio cultural imóvel e chama atenção para problemas relacionados ao abandono, à impossibilidade de manutenção, à especulação imobiliária, à deterioração e ao desmoronamento. O estudo evidencia que a existência formal de um instrumento jurídico de proteção não garante, por si só, a preservação física do patrimônio.

Carolina Pedro Soares publicou estudo na Revista Angelus Novus, da Universidade de São Paulo, sobre o destombamento e as políticas de preservação do patrimônio cultural brasileiro. A autora analisa casos históricos e contemporâneos de cancelamento de tombamento e relaciona a perda da proteção jurídica à preservação da materialidade e à existência de ruínas. No contexto de Belo Horizonte, Márcio Mota Pereira publicou estudo na revista Temporalidades, da Universidade Federal de Minas Gerais, analisando propostas de proteção do conjunto urbano do bairro Lagoinha e as percepções relacionadas ao tombamento de edificações históricas. Esses trabalhos ajudam a demonstrar que a relação entre patrimônio, urbanização, interesses econômicos e proteção jurídica é uma questão recorrente na pesquisa acadêmica brasileira.

A ruína pode se tornar patrimônio?

Existe ainda um paradoxo adicional: a destruição parcial não necessariamente elimina o valor cultural. Uma ruína pode possuir valor histórico próprio, especialmente quando documenta acontecimentos, processos sociais, técnicas construtivas ou transformações urbanas. Por isso, a política patrimonial não trabalha necessariamente com a premissa de que apenas o edifício completamente íntegro merece proteção.

As normas de preservação também contemplam intervenções em imóveis em situação de ruína, incluindo, conforme as características do caso, estabilização, consolidação, reconstrução, recomposição volumétrica e restauração. A transformação deliberada de um edifício em ruína, portanto, não garante que o proprietário conseguirá eliminar a proteção cultural. Dependendo das circunstâncias, pode ocorrer justamente o contrário: a deterioração poderá gerar novas obrigações de conservação, estabilização, segurança e restauração.

Esse aspecto demonstra por que a destruição deliberada é uma estratégia juridicamente arriscada. Mesmo que a edificação perca parte significativa de sua integridade física, os elementos históricos remanescentes podem continuar protegidos. Além disso, a própria ruína pode passar a constituir parte do valor cultural que deverá ser considerado pelo Poder Público.

O verdadeiro risco é a destruição irreversível

O maior problema da deterioração de um imóvel histórico não está apenas na perda do edifício enquanto estrutura física. Está também na perda de informações. Cada elemento arquitetônico destruído pode representar a perda de uma técnica construtiva, de uma configuração espacial, de uma fachada, de um documento material ou de uma relação histórica com o espaço urbano.

Quando a deterioração avança, aumenta a dificuldade de distinguir aquilo que é original daquilo que deverá ser reconstruído. Fotografias, plantas, documentos e registros podem ajudar, mas não substituem integralmente a materialidade histórica. A preservação patrimonial, por isso, possui forte relação com os princípios da prevenção e da precaução, que orientam a atuação administrativa diante de riscos de perda de valores culturais.

Esperar que o patrimônio chegue à ruína antes de agir significa, muitas vezes, agir tarde demais. Uma restauração realizada depois de décadas de abandono pode recuperar a aparência de uma construção, mas não necessariamente recuperará todas as informações materiais e históricas que existiam no imóvel original. Em determinados casos, a perda será definitiva.

Como o Direito pode enfrentar a chamada “estratégia da ruína”?

A resposta não está em criar uma proibição abstrata contra a deterioração, mas em combinar mecanismos preventivos e repressivos. O primeiro deles é a identificação precoce do patrimônio relevante por meio de inventários, estudos técnicos e processos administrativos adequados. Quanto mais cedo o Poder Público reconhece o valor cultural do bem, menor é o espaço para que a deterioração física seja utilizada para inviabilizar sua proteção.

O segundo mecanismo é a fiscalização. A legislação não pode depender exclusivamente da iniciativa do proprietário para preservar um bem que interessa à coletividade. O terceiro é a responsabilização: demonstrado que o proprietário ou terceiro deliberadamente deteriorou o imóvel protegido, poderão incidir consequências administrativas, civis e, conforme os requisitos legais, penais. O quarto é o incentivo econômico, pois preservar deve ser juridicamente exigível, mas também precisa ser economicamente possível.

O quinto mecanismo é a atuação judicial preventiva. Ministério Público, Defensoria Pública, entidades legitimadas e o próprio Poder Público podem utilizar os instrumentos processuais adequados para impedir que a deterioração avance quando estiver presente risco concreto ao patrimônio cultural. O objetivo não deve ser simplesmente punir depois que o prédio desabou, mas impedir que ele chegue ao ponto em que nenhuma decisão judicial consiga devolver à sociedade aquilo que foi perdido.

Conclusão: quando deixar a história ruir se torna uma estratégia

A maior dificuldade do patrimônio histórico brasileiro talvez esteja justamente no intervalo entre a existência material do bem e o reconhecimento jurídico de seu valor. Um edifício pode permanecer durante décadas como testemunha de uma cidade. Pode ter sido residência de determinada família, sede de uma instituição, palco de acontecimentos políticos, exemplo de uma escola arquitetônica ou elemento fundamental de uma paisagem urbana. Enquanto não existe proteção efetiva, entretanto, sua conservação pode depender em grande medida das decisões de seu proprietário e da atuação preventiva do Poder Público.

Quando finalmente surge a iniciativa de protegê-lo, pode ser tarde demais. É nesse ponto que a chamada “estratégia da ruína” revela sua gravidade jurídica. Se um proprietário deliberadamente deixa um imóvel culturalmente relevante deteriorar-se para depois alegar que sua preservação se tornou inviável, a deterioração deixa de ser simples consequência do abandono e passa a ser potencialmente um instrumento de neutralização da política pública de preservação.

O ordenamento jurídico brasileiro possui mecanismos para enfrentar essa situação. O tombamento provisório protege o bem durante o procedimento; o tombamento definitivo impede sua destruição e mutilação; o art. 19 do Decreto-Lei nº 25/1937 disciplina a situação de falta de recursos para conservação; o Código Civil condiciona o exercício da propriedade à preservação do patrimônio histórico e artístico; a legislação penal prevê consequências para determinadas formas de destruição, inutilização ou deterioração de bens especialmente protegidos; e a jurisprudência do STJ reconhece deveres de conservação tanto para particulares quanto para o Poder Público.

Mas a existência das normas não basta. A preservação cultural depende de identificação tempestiva, fiscalização, recursos, assistência técnica, instrumentos urbanísticos, incentivos econômicos e atuação administrativa e judicial efetiva. O patrimônio histórico não é apenas aquilo que conseguiu sobreviver ao tempo. É também aquilo que uma sociedade decidiu não permitir que desaparecesse.

Quando uma cidade deixa seus edifícios históricos ruírem porque preservá-los parece juridicamente difícil, economicamente desvantajoso ou administrativamente inconveniente, perde-se mais do que uma construção. Perde-se parte da própria memória material da cidade. E talvez essa seja a ironia mais profunda do tombamento: um instrumento criado para impedir que o tempo destrua a história não pode funcionar apenas depois que a história já começou a desaparecer.

 

 

Referências

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