Uma realidade corriqueira no Brasil são as escrituras públicas de compra e venda não registradas, talvez por desconhecimento ou até mesmo a fim de economizar, muitos compradores lavram a escritura e não a levam para o registro.

No entanto, essa circunstância transmite apenas uma aparente segurança jurídica. Embora seja incontroverso que o comprador efetivamente celebrou o negócio, a situação, tal como se apresenta, não produz efeitos perante terceiros.

O fato da situação não ser oponível a terceiros representa um risco grande, pois uma fraude imobiliária corriqueira é a alienação do mesmo imóvel a mais de uma pessoa. Vendedores de má-fé ao notarem o não registro da escritura podem vender o imóvel de novo a uma terceira pessoa e depois não mais serem localizados.

Nessa hipótese, um terceiro adquirente poderá apresentar seu título ao Registro de Imóveis, obter a prenotação e efetivar o registro da aquisição. Assim, aquele que, embora tenha celebrado anteriormente o negócio jurídico, deixou de promover o registro poderá perder definitivamente a propriedade do imóvel, restando-lhe apenas a propositura de ação indenizatória ou de restituição dos valores pagos. Na prática, contudo, essa medida nem sempre se mostra eficaz, sobretudo porque agentes de má-fé frequentemente ocultam ou dilapidam seu patrimônio, dificultando a efetiva satisfação do crédito.

A situação de quem não registra é precária, porque o Código Civil, em seu Art. 1.227 é claro em dispor que “Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código”, não havendo dúvidas que a aquisição definitiva da propriedade ocorre com o efetivo registro na matrícula.

Assim sendo, o melhor caminho é registrar o quanto antes a sua escritura pública de compra e venda, pois impede que o vendedor de má-fé faça novos negócios, visto que o Tabelião, quando requisitar a matrícula atualizada, observará que o proprietário atual não é o vendedor, atribuindo-lhe uma segurança maior.

Por fim, uma última dica: não deixe de requisitar as certidões de protesto, dos distribuidores cíveis, criminais e trabalhistas, pois comprovam que você é o adquirente de boa-fé.